Nachweis der Vermietungsabsicht bei längerem Wohnungsleerstand

Leitsatz

Der Abzug von Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung setzt voraus, dass sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um deren Vermietung bemüht. Hierfür trägt er die Feststellungslast.

Sachverhalt

Der Kläger erwarb im Jahr 2003 ein Zweifamilienhaus und räumte der Verkäuferin an der Wohnung im Erdgeschoss ein Wohnrecht ein. Die Wohnung im Obergeschoss stand leer. In den Einkommensteuererklärungen 2003 und 2004 machte er keine Einnahmen, sondern lediglich Aufwendungen als (vorweggenommene) Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte diese wegen fehlender Vermietungsabsicht nicht an.

Entscheidung

Das FG hat entschieden, dass das Finanzamt die geltend gemachten Verluste zu Recht nicht steuermindernd in Ansatz gebracht hat. Der Abzug von Aufwendungen als Werbungskosten setzt voraus, dass ein Steuerpflichtiger die Absicht hat, aus der Vermietung der Immobilie auf Dauer einen Einnahmen-Überschuss zu erzielen. Soweit er den Abzug von Aufwendungen als vorweggenommene Werbungskosten begehrt, muss ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und den zukünftigen Vermietungseinnahmen bestehen. Dies ist dann der Fall, wenn sich durch objektive Umstände feststellen lässt, dass der Entschluss, Einkünfte einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen, endgültig gefasst ist.

Hinsichtlich der Wohnung im Erdgeschoss bestand wegen der Einräumung des Wohnrechts zugunsten der Verkäuferin unstreitig keine Vermietungsabsicht. Auch die auf das Obergeschoss entfallenden Aufwendungen waren nicht als Werbungskosten zu berücksichtigen, weil der Kläger sich insoweit nicht ernsthaft und nachteilig um dessen Vermietung bemüht hat. Er hat zwar pauschal behauptet, er habe versucht, die Wohnung zu vermieten. Allerdings hat er nicht ausgeführt, wann und wo er Anzeigen geschaltet bzw. einen Makler mit der Vermietung beauftragt hat und wie oft dies geschehen ist. Hinzu kommt, dass das Obergeschoss bis heute, d. h. rund 6 Jahre nach Erwerb, immer noch leer steht.

Hinweis

Der BFH hat sich erst unlängst im Urteil v. 25.6.2009, IX R 54/08, BStBl 2010 II S. 24, mit der Einkünfteerzielungsabsicht bei jahrlangem Leerstand eines Gebäudes befasst. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen.

Link zur Entscheidung

Sächsisches FG, Urteil vom 08.07.2009, 2 K 509/09