Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines bebauten Grundstücks

Leitsatz

Der Steuerpflichtige trägt gem. § 146 Abs. 7 BewG die Nachweislast für den niedrigeren gemeinen Wert des Grundstücks.

Der Nachweis durch Sachverständigengutachten kann regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden.

Normenkette

§ 146 Abs. 7 BewG

Sachverhalt

Die Klägerin erhielt 1998 schenkweise einen Miteigentumsanteil an einem vermieteten Grundstück mit aufstehendem Einkaufsmarkt. Das FA stellte den Grundstückswert gem. § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG mit dem 12,5fachen der im Durchschnitt der letzten drei Jahre erzielten Jahresmiete fest.

Demgegenüber verlangte die Klägerin unter Vorlage eines Gutachtens ihres Prozessbevollmächtigten, eines Wirtschaftsprüfers, die Feststellung eines niedrigeren gemeinen Werts gem. § 146 Abs. 7 BewG. Der Gutachter hatte sich ebenfalls an der Bewertung nach § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG ausgerichtet, aber anstelle der Durchschnittsmiete der letzten drei Jahre auf eine nachhaltig erzielbare Jahresmiete abgestellt. Einspruch, Klage und Revision blieben jedoch erfolglos.

Entscheidung

Der BFH führte aus, dass der Steuerpflichtige die Nachweislast für den niedrigeren gemeinen Wert trägt und dieser Nachweis im Streitfall nicht gelungen ist. Der Steuerpflichtige ist grundsätzlich frei in der Wahl des Mittels, mit dem er den Nachweis führen will. Wählt er aber den Nachweis mittels eines Gutachtens, muss es von (einem) Sachverständigen für Grundstücksbewertung, wozu auch die Gutachterausschüsse gehören, erstellt worden sein. Auch dann handelt es sich noch um ein substanziiertes urkundlich belegtes Parteivorbringen, das der freien Beweiswürdigung durch das Gericht unterliegt.

Das Gutachten eines Wirtschaftsprüfers ist von vornherein kein geeignetes Nachweismittel, da dieser trotz des § 2 Abs. 3 der Wirtschaftsprüferordnung nicht als Sachverständiger für Grundstücksbewertung angesehen werden kann.

Hinweis

Man könnte noch deutlicher formulieren, dass der Steuerpflichtige für einen niedrigeren gemeinen Wert eines bebauten Grundstücks nach § 146 Abs. 7 BewG sowie eines tatsächlich oder fiktiv unbebauten Grundstücks nach § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG die volle Behauptungs- und Beweislast trägt. Der BFH hat dazu auf eine ähnliche Regelung in § 12 Abs. 4 BewG für die Bewertung noch nicht fälliger Ansprüche aus bestimmten Versicherungen hingewiesen, bei der das Gesetz ebenfalls einen vorsichtig pauschalierten Wert (2/3 der eingezahlten Prämien oder Beiträge) vorgibt und es dem Steuerpflichtigen überlässt, den Rückkaufswert nachzuweisen.

Nach Auffassung des BFH sind die Kosten des Nachweises auch im Erfolgsfall vom Steuerpflichtigen zu tragen. Dies erfordert nicht nur eine Prüfung der Erfolgsaussichten, sondern auch eine Abwägung, ob das steuerliche Ergebnis eines niedrigeren gemeinen Werts die Nachweiskosten übersteigen wird.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 10.11.2004, II R 69/01