Niedersächsisches FG Urteil vom 17.09.2014 - 9 K 81/13

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährig leer stehender Wohnung

Leitsatz (redaktionell)

1. Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines leer stehenden Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können diese als vorab entstandene WK berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht.
2. Der Abzug vorab entstandener WK bei VuV setzt voraus, dass der Stpfl. sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten VuV-Einkünfte zu erzielen.
3. Der Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist objektbezogen, d. h. grds. für jede einzelne vermietete Immobilie gesondert zu prüfen.
4. Der endgültige Entschluss zu vermieten – die Einkünfteerzielungsabsicht – kann nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden.
5. Zur weiteren Beurteilung der Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährig leer stehender Wohnung.

Normenkette

EStG § 21

Streitjahr(e)

2011

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 05.01.2015; Aktenzeichen IX B 126/14)

Tatbestand

Streitig ist die Berücksichtigung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung.

Der Kläger ist seit Ende 1991 Eigentümer des Grundstücks X-Str. in... Das Dachgeschoss dieses Gebäudes wurde von ihm ausgebaut und war im April 2002 fertiggestellt. Die Wohnung im Dachgeschoss mit ca. 68 qm stand ab Fertigstellung überwiegend leer. Erstmals wurde ein Mietvertrag ab Dezember 2007 für diese Wohnung abgeschlossen. Das Mietverhältnis dauerte insgesamt drei Monate. Die Wohnung wurde möbliert vermietet. Seit März 2008 steht die Wohnung wiederum leer.

In seiner Steuererklärung für das Streitjahr hat der Kläger negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für die Dachgeschosswohnung i.H.v. …. EUR erklärt. Im Rahmen einer Betriebsprüfung für die Veranlagungszeiträume 2007 – 2009 hatte der Kläger Unterlagen vorgelegt, aus denen hervorgeht, dass er in den Jahren 2006 – 2009 durchschnittlich drei bis fünf Anzeigen geschaltet hat, mit denen die leerstehende Wohnung zur Vermietung angeboten wurde. Weitere Nachweise über Vermietungsversuche konnten im Rahmen der Betriebsprüfung nicht vorgelegt werden. Das Finanzamt (FA) hat bei der Einkommensteuerveranlagung die negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht angesetzt, da eine Einkunftserzielungsabsicht nicht erkennbar sei.

Gegen den Einkommensteuerbescheid vom … 2013 hat der Kläger fristgerecht Einspruch eingelegt, unter anderem mit dem Begehren, die Verluste aus Vermietung und Verpachtung wie erklärt anzusetzen. Nach wie vor bestehe eine Vermietungsabsicht. Dies könne er durch die Vermietungsanzeigen und durch Einschaltung eines Maklers nachweisen.

Nach Ergehen eines Änderungsbescheides vom … 2013, der Gegenstand des Einspruchsverfahrens geworden ist, wies das FA den Einspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung seiner ablehnenden Entscheidung führt der Beklagte aus, dass der Kläger in den letzten Jahren nicht ernsthaft und nachhaltig bemüht gewesen sei, die im Dachgeschoss gelegene Wohnung zu vermieten. Drei bis fünf Anzeigen in der Zeitung seien nicht ausreichend.

Hiergegen richtet sich die Klage, mit der der Kläger weiterhin die Berücksichtigung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung begehrt.

Er überreicht eine Bescheinigung des Maklerbüros …. aus …. vom … 2013 in dem es heißt:

„Hiermit bescheinigen wir, dass wir die möblierte Zwei-Zimmer-Wohnung des Herrn…laut unseren Unterlagen seit dem Jahr 2006 zur Vermietung angeboten haben. Lediglich eine etwa halbjährige Unterbrechung gab es während der Zeit der Vermietung ab Dez. 2007 an Frau ….

Ein adäquater Mieter ließ sich seitdem nicht finden.”

Der Makler … habe das Objekt mehrfach in Tageszeitungen veröffentlicht und im Übrigen auch ins Internet gegeben, damit sich entsprechende Mietinteressenten melden könnten.

Der Kläger habe im Februar 2013 zusätzlich den Makler …. mit der Vermietung der streitigen Wohnung beauftragt.

Die Vermietung sei jedoch regelmäßig nicht am Preis gescheitert, sondern daran, dass die Interessenten ihre Möbel mitnehmen wollten und ihre Möbel nicht in der möblierten Zwei-Zimmer-Wohnung unterbringen konnten.

In dem Zeitraum ab 2006 hätten insgesamt 63 Besichtigungen der Wohnung stattgefunden. Die Wohnungsbesichtigungen seien zusammen mit dem Kläger durchgeführt worden. Jede habe ca. 45 Minuten gedauert. In wenigen Fällen seien die Termine vom Makler vorgeschlagen und die Besichtigungen vom Makler in Abstimmung mit dem Kläger anberaumt worden, wobei lediglich zu Beginn die Fa. …bzw. Herr… mit anwesend gewesen sei. Bei diesen Wohnungsbesichtigungen hätten ein Teil aller anwesenden Interessenten freiwillig ihre Namen und Adresse mit Telefonnummer auf der ausliegenden Liste aufgeschrieben. Im Streitjahr 2011 hätten ca. 12 Wohnungsbesichtigungen stattgefunden. Ein Teil der Interessenten hätten ihren Namen nicht genannt bzw. sich nicht in die ausgelegte Liste eingetragen. Exemplarisch könne die Interessentin F...