Niedersächsisches FG Urteil vom 17.11.2022 - 1 K 136/18

vorläufig nicht rechtskräftig

Revision zugelassen durch das FG

Entscheidungsstichwort (Thema)

Die Ermittlung des Grundbesitzwerts von Wohnungseigentum nach dem Vergleichswertverfahren

Leitsatz (redaktionell)

Gemäß § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist Wohnungseigentum grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Für eine solche Bewertung gibt § 183 Abs. 1 BewG einen gesetzlich angeordneten Vorrang der vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise vor, eine gerichtliche Überprüfung der mitgeteilten Vergleichspreise ist auf offensichtliche Unrichtigkeiten beschränkt.

Normenkette

BewG § 157 Abs. 3, §§ 177, 180 Abs. 1, § 181 Abs. 1 Nr. 3, § 182 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 183 Abs. 1, § 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1; AO § 179 Abs. 2 S. 2

Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob der Beklagte den anteiligen Grundstückswert für das beim Amtsgericht A im Wohnungsgrundbuch von W, Blatt XXXX, eingetragene Wohnungseigentum mit der Aufteilungsplannummer (ATP-Nr.) 2, zutreffend gesondert und einheitlich festgestellt hat.

Mit notariellem Übergabevertrag vom 26. Februar 2009 hatte die Tochter der Klägerin T (die Beigeladene), einen hälftigen Miteigentumsanteil an dem oben näher bezeichneten Wohnungseigentum im Rahmen einer Erbauseinandersetzung auf ihre Mutter (die Klägerin) übertragen. Übergang von Nutzen und Lasten war ebenfalls am 26. Februar 2009.

Die Schenkungssteuerstelle des Finanzamtes F bat die einheitliche Grundbesitzstelle des Beklagten zunächst, den Grundbesitzwert auf den 27. Februar 2009 zu ermitteln. Nach Aufforderung der Grundbesitzstelle reichte die Klägerin 2010 eine Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts des anteiligen Wohneigentums ein.

Der Beklagte ermittelte zunächst einen Grundbesitzwert unter Zuhilfenahme des Immobilienpreiskalkulators in Höhe von 190.000 €. Er war der Auffassung, dass der hälftige Anteil dieses Betrages, also 95.000 €, der festzustellende Bedarfswert sei. Entsprechend setzte er diesen mit Bescheid vom 2. August 2010 gesondert gegenüber der Klägerin fest. Nach erfolglosem Einspruch hob das Niedersächsische Finanzgericht den Bescheid und die Einspruchsentscheidung mit Urteil vom 11. April 2014 (1 K 107/11) mit der Begründung auf, dass der Beklagte die gesetzlichen Vorgaben der §§ 182,183 Bewertungsgesetz in der im Streitjahr gültigen Fassung (BewG) nicht beachtet habe, die im Streitfall grundsätzlich die vorrangige Anwendung des Vergleichswertverfahrens vorsähen. Die Vorgehensweise des Beklagten, den Wert anhand des auf der Webseite der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte angebotenen Immobilienpreiskalkulation zu ermitteln, habe keine gesetzliche Grundlage.

In der Folgezeit forderte der Beklagte den zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG) auf, für den Besteuerungszeitpunkt 27. Februar 2009 Vergleichspreise für das zu bewertende Grundstück mitzuteilen.

Aufgrund der nachfolgenden Mitteilung des GAG stellte der Beklagte mit Bescheid vom 17. Februar 2015 für die Klägerin den Grundbesitzwert des genannten Wohnungseigentums gesondert auf den 26. Februar 2009 in Höhe von 214.692 € und den Wert des übertragenen Anteils am Grundbesitzwert (50%) in Höhe von 107.346 € fest.

Nach erfolglosem Einspruchsverfahren hob das Niedersächsische Finanzgericht aufgrund der anschließenden Klage der Klägerin diesen Bescheid und die Einspruchsentscheidung mit Urteil vom 7. Dezember 2017 (1 K 219/15) auf. Zur Begründung führte es aus, der Beklagte habe die gesetzlichen Vorgaben des Vergleichswertverfahrens nicht beachtet. So habe der GAG die Vergleichspreise auf den 27. Februar 2009 ermittelt, obwohl der Bewertungsstichtag bereits der 26. Februar 2009, der Tag des Übergangs von Nutzen und Lasten, gewesen sei. Die erforderliche Mitteilung des GAG auf den 26. Februar 2009 fehle.

Nachfolgend forderte der Beklagte nun den GAG auf, zum Besteuerungszeitpunkt 26. Februar 2009 Vergleichspreise solcher Grundstücke mitzuteilen, die mit dem zu bewertenden Grundstück xy hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufwiesen (Vergleichsgrundstücke im Sinne des § 183 Abs. 1 BewG). Hierfür teilte er dem GAG die folgenden Grundstücksmerkmale mit:

-                  Objektart (Gebäudeart)	-                  Wohnungseigentum
-                  Lage	-                  (…), ATP-Nr. 2
-                  Grundstücksgröße	-                  60/100 von 1.251 qm
-                  Wohnfläche	-                  135 qm
-                  Baujahr (Alter des Gebäudes)	-                  1991
-                  Anzahl der Geschosse	-                  2
-                  Ausstattung	-                  mittel
-                  Garagen	-                  ja, Anzahl 1
-                  Weitere Merkmale	-                  das Objekt ist durch Teilungserklärung aus einem durch Erweiterung im Jahr 1991 entstandenen Zweifamilienhaus hervorgegangen

Der GAG ermittelte daraufhin in einer Beratung am 7. Februar 2018 für den Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag 26. Februar 2009 für das Objekt (…), Gesamtfläche 1.251 qm, Miteige...