Niedersächsisches FG Urteil vom 18.12.1997 - XII 197/90 (veröffentlicht am 11.02.1998)

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Trotz Veräußerung von 30 Eigentumswohnungen kein gewerblicher Grundstückshandel. Einkommensteuer 1983 und 1984

Tenor

Die Klage wird auf Kosten des Klägers abgewiesen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Frage eines gewerblichen Grundstückshandels.

Der Kläger ist Konkursverwalter über das Vermögen des K. über das Vermögen wurde mit Beschluß des Amtsgerichts V. vom 24.11.1992 – also im Verlaufe des Klageverfahrens – das Konkursverfahren eröffnet. Das Verfahren war daraufhin bis zum 07.08.1996 unterbrochen.

K. war in den Streitjahren Inhaber eines Textilversandes in A. Er hatte sich in den Jahren 1983 und 1984 an verschiedenen Bauherrengemeinschaften beteiligt und insgesamt 57 Eigentumswohnungen – 56 in D. und eine in B. erworben. Die Anschaffungskosten dafür beliefen sich auf ingesamt ca. 8,5 Mill. DM. K. erfaßte diese Grundstücke zunächst bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, also als private Vermögensverwaltung.

In der Zeit vom 05.10.1987 bis 16.12.1987 führte der Beklagte (das Finanzamt – FA–) bei K. eine Außenprüfung für die Jahre 1983 bis 1986 durch. Im Verlaufe der Außenprüfung teilte K. dem FA mit, daß die Grundstücke nunmehr von Beginn an im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels ausgewiesen würden. Entsprechende Bilanzen wurden vom steuerlichen Berater des K. erstellt. In der Bilanz auf den 31.12.1985 nahm K. eine Teilwertabschreibung in Höhe von 4.507.164,00 DM vor. Daraus ergab sich für das Jahr 1985 ein Bilanzverlust von 4.865.047,63 DM. K. beantragte aufgrund dessen einen Verlustrücktrag gem. § 10 d EStG nach 1983 und 1984.

Das FA lehnte dies mit der Begründung ab, es läge kein gewerblicher Grundstückshandel vor, da bis zum Abschluß der Außenprüfung keine Wohnung veräußert worden sei. In der Folgezeit wurden im November und Dezember 1990 27 Wohnungen der Zwangsversteigerung unterworfen; die restlichen 30 Wohnungen wurden im Jahre 1993 frei veräußert. Das FA blieb gleichwohl bei seiner Auffassung, daß ein gewerblicher Grundstückshandel im Streitfall nicht anzunehmen sei.

Hiergegen richtet sich die nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobene Klage. Der Kläger ist der Auffassung, daß die Voraussetzungen für einen gewerblichen Grundstückshandel vorlägen. Da die Grundstücke dem Betriebsvermögen des Gewerbebetriebes angehörten, sei auch nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG eine Teilwertabschreibung zulässig. K. habe im übrigen die Wohnungen bereits ab 1985 zum Verkauf angeboten. Daß ein Verkauf nicht gelungen sei, habe an der allgemeinen Wohnungssituation sowie auch daran gelegen, daß ein Großteil der Wohnungen erhebliche Baumängel aufwies. Im übrigen seien auch die Banken unterhalb eines bestimmten Mindestpreises nicht zur Freigabe ihrer Grundpfandrechte bereit gewesen. Der Beginn des gewerblichen Grundstückshandels liege im Jahre 1983, denn die ersten Verkaufsbemühungen hätten der gesamten Betätigung rückwirkend das Gepräge eines Gewerbebetriebes verliehen. K. habe von Anfang an zumindest eine bedingte Veräußerungsabsicht gehabt, wie dies für einen gewerblichen Grundstückshandel erforderlich sei.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verpflichten, den aus einer Teilwertabschreibung von 4.507.164 DM im Jahre 1985 sich ergebenden Verlust gemäß § 10 d EStG nach 1983 und 1984 zurückzutragen und die Einkommensteuer der Kläger für 1983 und 1984 dementsprechend herabzusetzen.

Das FA beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es ist der Meinung, daß im Streitfall kein gewerblicher Grundstückshandel vorliege. K. habe bei Erwerb der Wohnungen diese an einen gewerblichen Zwischenvermieter vermietet und gemäß § 9 UStG auf die Steuerfreiheit der Vermietungsumsätze verzichtet. Es seien langfristige Mietverträge (fünf Jahre) mit dem Zwischenvermieter abgeschlossen worden. Im übrigen habe K. im Rahmen einer Dienstaufsichtsbeschwerde an das Niedersächsische Finanzministerium aus dem April 1997 erklärt, er habe die Wohnungen nur deshalb erworben, um in den Genuß des Vorsteuerabzugs aus der Errichtung der Wohnungen zu kommen. In dieser Dienstaufsichtsbeschwerde habe er ausdrücklich darauf verwiesen, daß die Veräußerungsabsicht für alle Wohnungen erst nach Ablauf der „steuerlichen Bindefrist” bestanden habe. Hinsichtlich der Veräußerung habe er deshalb die Bindungsfrist des § 15 a UStG (10 Jahre) beachten müssen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die zwischen ihnen im Einspruchs- und Klageverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet.

Ein Verlustrücktrag (§ 10 d EStG) aus 1985 aufgrund des in der Bilanz per 31.12.1985 ausgewiesenen Bilanzverlustes von 4.865.047,63 DM kam nicht in Betracht. Zu Recht hat das FA die der Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.1985 bis 31.12.1985 vorgenommene Teilwertabschreibung (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG) auf den Wert der vom Gemeinschuldner K. angeschafften Gebäude in Höhe von 4.507.164,00 DM nicht berücksichtigt. Die in den Jahren 19...