Niedersächsisches FG Urteil vom 28.06.2005 - 13 K 613/03

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abzug einer Sonderumlage von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erst nach Verausgabung durch den Hausverwalter

Leitsatz (redaktionell)

Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung können erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter für die Wohnungseigentümer gemeinschaftliche Beträge verausgabt. Das gilt ebenso für Sonderumlagen. Auch bei ihnen handelt es sich um Instandhaltungsrückstellungen i. S. des § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1 S. 1; WEG § 21 Abs. 5 Nr. 4

Streitjahr(e)

2001

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 21.10.2005; Aktenzeichen IX B 144/05)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Behandlung einer Sonderumlage.

Die Kläger sind Ehegatten, die zur Einkommensteuer zusammenveranlagt werden. Der Kläger war Eigentümer einer vermieteten Wohnung in L, R-Straße X, 3. OG. Die Eigentümerversammlung beschloss eine Sanierung der Gebäudefassade. Auf den Kläger entfiel eine Sonderumlage in Höhe von DM 43.200. Der Kläger zahlte die Sonderumlage am 14. März 2001.

Zum 1. Juli 2001 veräußerte der Kläger die Wohnung für DM 170.000 an die Mieter. In § 3 Abs. 3 des Vertrages wurde vereinbart, dass der Kläger die Kosten der Fassadensanierung zu übernehmen hatte. Er sollte insbesondere die DM 43.200 tragen. Etwaige Mehrbeträge waren von ihm zu leisten. Würden die Sanierungskosten endgültig niedriger ausfallen, stand ihm ein Erstattungsanspruch zu.

In der Verwalterabrechnung wurde die Sonderumlage als Zuführung zu den Rücklagen ausgewiesen. Bis zum 30. Juni 2001 wies die Abrechnung anteilige Rücklagenverbräuche in Höhe von DM 9.925 (€ 5.074) aus. Für die Zeit vom 1. Juli 2001 bis zum 31. Dezember 2001 bescheinigte der Verwalter in einer Abrechnung gegenüber den Erwerbern weitere Rücklagenverbräuche in Höhe von DM 9.925 (€ 5.074). Davon entfielen auf die Sanierung DM 9.613 (€ 4.915).

In der Einkommensteuererklärung machte der Kläger bei den Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die anteiligen Rücklagenverbräuche in Höhe von DM 9.925 und die Sonderumlage in Höhe von DM 43.200 als Werbungskosten geltend. Der Beklagte berücksichtigte in dem Einkommensteuerbescheid 2001 vom 10. Juli 2003 nur die anteiligen Rücklagenverbräuche. Die Nichtanerkennung der Sonderumlage wurde damit begründet, dass die Verausgabung aus der Instandhaltungsrücklage den neuen Eigentümern zuzurechnen sei, da diese nach Übergang von Nutzen und Lasten auch anteilig an der Instandhaltungsrücklage berechtigt und verpflichtet seien. Hätten die Erwerber die Sonderumlage zu zahlen gehabt, wäre der Kaufpreis entsprechend gemindert worden. Die noch nicht verausgabte Sonderumlage hänge daher wirtschaftlich mit dem steuerfreien Veräußerungserlös zusammen.

Im Einspruchsverfahren trugen die Kläger vor, dass die Kaufpreisfindung mit der schon gezahlten Sonderumlage nichts zu tun gehabt habe. Der Kläger habe den Verwalter angerufen und nach dem Durchschnittspreis für die Wohnung gefragt. Dieser habe einen Preis von ca. DM 180.000 genannt. Der Kläger habe sich dann mit den Erwerbern auf DM 170.000 geeinigt.

Mit Einspruchsbescheid vom 10. November 2003 wurde die Einkommensteuer wegen offenbarer Unrichtigkeiten geringfügig erhöht und der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen. Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage seien Vorschüsse, die der einzelne Wohnungseigentümer an den Verwalter zu leisten habe. Die Instandhaltungsrücklage sei Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch wenn die Rücklage zu einem besonderen Zweck gezahlt werde (Sonderumlage), würden diese Grundsätze gelten. Nach der Rechtsprechung des BFH könnten Instandhaltungsrücklagen erst bei Verausgabung durch den Verwalter als Werbungskosten abgezogen werden. Im Zeitpunkt der Veräußerung seien die noch nicht verausgabten Instandhaltungsrücklagen nicht als Werbungskosten in Abzug zu bringen, da der Veräußerer seine Rechtsposition auf den Erwerber übertragen habe und die noch nicht verbrauchten Rücklagenbeträge über den Kaufpreis zurückerhalten habe.

Mit am 3. Dezember 2003 eingegangener Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter.

Instandhaltungsrücklagen würden für die Zukunft angesammelt werden. Die Verausgabung stehe noch gar nicht fest. Das sei bei einer Sonderumlage für einen bestimmten Zweck anders. Deshalb sei die Sonderumlage nicht nach den Grundsätzen des BFH zur Instandhaltungsrücklage zu behandeln.

Die noch nicht verbrauchte Instandhaltungsrücklage sei auch nicht anteilig im Kaufpreis enthalten gewesen. Der Kaufpreis könne nicht entsprechend aufgeteilt werden. Denn die Sonderumlage würde der Eigentümergemeinschaft insgesamt zustehen. Es handele sich um Gesamthandsvermögen, welches nicht gesondert auf den Käufer übertragen werde. Mit dem Übergang des Eigentums gehe nur der rein rechnerische Anteil am Verwaltungsvermögen über.

Die Klägerin hätten den Erwerber von der Sanierung des Fassadenbereichs freistellen wollen. Nach dem Erwerb habe den Klägern nach wie vor die Sonderumlage zuges...