OLG Dresden Urteil vom 20.07.2010 - 5 U 1286/09

Leitsatz (amtlich)

Im Verstoß des Vermieters gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel liegt kein Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 As. 1 BGB (entgegen OLG Düsseldorf NZM 2001, 1033; KG NZM 2007, 566; OLG Koblenz NZM 2008, 405). Der Mieter kann aber gem. § 280 Abs. 1 BGB den Ersatz des auf dem Verstoß beruhenden Schadens verlangen.

Verfahrensgang

LG Leipzig (Urteil vom 14.07.2009; Aktenzeichen 8 O 3194/07)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 10.10.2012; Aktenzeichen XII ZR 117/10)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG Leipzig, 8. Zivilkammer, vom 14.7.2009 (8 O 3194/07) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, die durch die Vermietung von Praxisräumen in dem Objekt "Praxisklinik am J." in ... an die Gemeinschaftspraxis Dr. med. H. und Dr. med. S. eingetretene Konkurrenzsituation in Bezug auf die im gleichen Objekt gelegene Praxis des Klägers zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu beseitigen.

Die Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, die an die Gemeinschaftspraxis Dr. med. H. und Dr. med. S. vermieteten Praxisräume um zusätzliche Flächen zu erweitern, ohne den Konkurrenzschutz des Klägers wiederherzustellen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen der Kläger 5/8 und die Beklagte 3/8.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger und die Beklagte können die Zwangsvollstrek-kung jeweils durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Die Revision wird zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 101.807,31 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Parteien streiten über den Umfang vertraglich gewährten Konkurrenzschutzes in einem Mietvertrag über eine Arztpraxis.

Der Kläger ist Arzt und Facharzt für Orthopädie. Er schloss am 28.03./26.4.2002 mit S. W. einen Mietvertrag (Anlage K 1) über Räume im 3. OG des Hauses J. in ... ("Praxisklinik am J.") zum Betrieb einer Arztpraxis für Orthopädie. Am 07./13.11.2002 kam es zu einem Nachtrag (Anlage K 2). Der Mietvertrag ist auf eine feste Vertragslaufzeit von 10 Jahren vom 1.7.2002 bis zum 30.6.2012 abgeschlossen. Dem Kläger ist ein Optionsrecht für eine zweimalige Verlängerung um jeweils 5 Jahre eingeräumt. Die monatliche Gesamtmiete für die Räumlichkeiten betrug im Zeitraum vom 1.11.2002 bis zum 1.7.2007 1.785,42 EUR und beträgt seit dem 1.7.2007 1.868,39 EUR. Die Beklagte ist zum 1.1.2005 in die Vermieterstellung eingetreten.

Die Parteien streiten über die Reichweite der Konkurrenzschutzklausel in § 9 des Mietvertrages. Diese lautet: "Der Vermieter gewährt für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie des Mieters Konkurrenzschutz im Projekt, ausgenommen ist die Traumatologie für Kinder und Jugendliche und die Chirotherapie Kinder und Jugendlicher. Der Vermieter kann an einen Arzt derselben Fachdisziplin mit demselben Schwerpunkt, die bereits im Projekt vertreten ist, nur dann eine Vermietung an einen solchen Kollegen vornehmen, wenn der Mieter sein Einverständnis hierzu schriftlich erklärt hat. Die Konkurrenzschutzklausel wird nur gegenüber Mietern im Objekt wirksam."

Im Sommer 2003 wurde von Rechtsvorgänger der Beklagten im selben Hause ein Mietvertrag zum Betrieb einer Arztpraxis für die Fachdisziplin Chirurgie/Unfallchirurgie/D-Arzt mit dem Arzt Dr. O. H... geschlossen, in welchen mit Wirkung zum Sommer 2004 der Arzt Dr. L. S. zusätzlich eintrat. Auch dieser Mietvertrag ist auf 10 Jahre befristet, verbunden mit einer zweifachen Verlängerungsoption jeweils für 5 Jahre, und er enthält einen Konkurrenzschutz für die Fachrichtung der Chirurgie und den Schwerpunkt der Unfallchirurgie. Die Gemeinschaftspraxis von Dr. H. n und Dr. S. bezeichnet sich in ihrem Internetauftritt ("www...de") als Schwerpunktpraxis für Arthroskopie und Gelenkchirurgie. Sie ist auf chirurgischem Gebiet tätig und führt u.a. operative Eingriffe an den Stütz- und Bewegungsorganen durch.

Die Parteien streiten darüber, ob die Gemeinschaftspraxis damit in einem Bereich tätig wird, welcher dem Kläger aufgrund der Konkurrenzschutzklausel in § 9 seines Mietvertrages vorbehalten ist. Dabei ist zwischen den Parteien insbesondere umstritten, ob der dem Kläger gewährte Konkurrenzschutz nur das Fachgebiet der Orthopädie oder zusätzlich auch die Traumatologie umfasst und inwieweit dadurch ein Konkurrenzverhältnis für die von der Gemeinschaftspraxis angebotene Unfallchirurgie entsteht.

Der Kläger hat mit dem Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 12.8.2005 (Anlage K 3) den Verstoß der Beklagten gegen die vertragliche Konkurrenzschutzklausel gerügt, die Beklagte zur Beseitigung aufgefordert sowie erklärt, er werde die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlen und Minderungsansprüche geltend machen.

Der Kläger macht sowohl den mietrechtlichen Erfüllungsanspruch als auch da...