Taubenkot: Inwieweit dürfen Mieter die Miete mindern?

Zahlungsklage eines Vermieters

Eine Mieterin ärgerte sich darüber, dass ihr Balkon regelmäßig von Taubenkot verunreinigt worden war. Sie forderte ihren Vermieter auf, dies zu verhindern beziehungsweise den Balkon zu reinigen. Nachdem der Vermieter sich geweigert hatte, minderte sie die Miete um monatlich 50 Euro. Der Vermieter war hiermit nicht einverstanden. Er verklagte seinen Mieter auf Nachzahlung der rückständigen Miete.

Das Amtsgericht Hanau gab der Zahlungsklage des Vermieters statt.

(AG Hanau, Urteil v. 25.10.2023, 94 C 21/22).

Mietmangel wegen Taubenkot nur ausnahmsweise

Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass ein Mietmangel wegen Taubenkot gemäß § 536 BGB in der Regel nur bei besonders extremen Verschmutzungen in Betracht komme. Dies ergebe sich unter anderem daraus, dass der Vermieter für das Verhalten der Tauben in der Regel nicht verantwortlich sei. Er habe keinen Einfluss darauf, wo sich die Tauben aufhalten.

Anders sei das, wenn die Mietparteien das im Mietvertrag anders regelt haben. An einer solchen Vereinbarung fehle es jedoch hier.

Gemeinschaftsflächen müssen betroffen sein

Eine weitere Ausnahme von dieser Einschränkung kommt in Betracht, wenn die Verunreinigungen durch Taubenkot in gemeinschaftlich genutzten Bereichen auftreten. Dies ergebe sich daraus, dass hier der Vermieter zur Reinigung verpflichtet sei. Demgegenüber sei der Mieter für die Reinigung der von ihm gemieteten Dachfläche, einschließlich des dazugehörigen Balkons, selbst verantwortlich. Dazu sei er aufgrund seiner Obhutspflicht verpflichtet.

Das Urteil des Amtsgerichts Hanau ist mittlerweile rechtskräftig.

Einordnung dieser Entscheidung

In der Rechtsprechung ist umstritten, unter welchem Umständen Taubenkot als Mietmangel anzusehen ist. Bedeutsam ist, dass andere Gerichte nicht darauf abstellen, ob Gemeinschaftsflächen oder die vom Mieter angemietete Mietsache betroffen ist.

AG Hamburg: Anblick von Taubenkot als Mietmangel

So sah das Amtsgericht Hamburg bereits der Anblick eines mit Taubenkots verschmutzen Balkons als Mangel an und erkannte eine Mietminderung von 5 % der Bruttokaltmiete zu. Begründet hatte das Gericht dies damit, dass hierdurch die Mietsache auf nicht unerhebliche Weise in ihrer Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt wird. Das gelte auch, wenn der Mieter ihn z. B. in den Wintermonaten gar nicht nutzen solle. Maßgeblich war dabei für das Gericht, dass Balkonkasten, Blumenkübeln und Balkonfußboden Taubenkot aufgehäuft hatte. Eine tägliche Entfernung der Taubenreste sei für den Mieter unzumutbar. Konkreteres zum Ausmaß der Verschmutzung lässt sich dem Sachverhalt jedoch nicht entnehmen.

Einfluss des Vermieters irrelevant

Im Gegensatz zum AG Hanau sah es das AG Hamburg als irrelevant an, ob der Vermieter auf die Taubenplage Einfluss hat. Begründet hatte dies das Amtsgericht Hamburg damit, dass etwa bei Lärmimmissionen keine Rolle spiele, ob der Vermieter sie abstellen kann.

(AG Hamburg, Urteil v. 06.01.1988, 40a C 2574/87)

AG München: 5 % Mietminderung wegen Taubenkot

Das Amtsgericht München sah die Verschmutzung einer Loggia mit Taubenkot als Mietmangel an. Dass es sich dabei um einen erheblichen Mangel handelt, ergab sich für das Gericht daraus, dass der Mieter die Loggia einmal wöchentlich vom Taubenkot reinigen musste und dafür eine Stunde Zeit benötigte. Das Gericht sah eine Mietminderung in Höhe von 5% als angemessen an.

(AG München, Urteil v. 23.11.2009, 412 C 32850/08)

AG Pforzheim: 30 % Mietminderung wegen Taubenkot

Das Amtsgericht Pforzheim erkannte einen Mietmangel in einem Fall zu, in dem ein Mieter eine Mietminderung wegen vor dem Wohn- und Schlafzimmer nistender Tauben geltend gemacht hatte. Das Gericht begründete das damit, dass durch die dauernde starke Verschmutzung der Oberlichter des Fensters, des davor befindlichen Dachgiebels und der Fenstersimse durch flüssigen Taubenkot der Mieter einer Geruchsbelästigung ausgesetzt gewesen ist. Ferner werde dadurch seine Gesundheit gefährdet. Des Weiteren gehe von den Tauben auch eine Lärmbelästigung aus. Die Beeinträchtigungen ergaben sich für das Gericht aus einem Sachverständigengutachten. Infolgedessen erkannte es eine Mietminderung von 30 % der Bruttokaltmiete zu.

(AG Pforzheim, Urteil v. 09.03.2000, 2 C 160/98)

AG Augsburg: Mietmangel wegen Anlocken der Tauben durch Solaranlagen

Das Amtsgericht Augsburg erkannte einen Mietmangel wegen Taubenkot auf dem Balkon mit der Begründung an, dass durch eine auf dem Dach befindlichen Solaranlagen zahlreiche Tauben angelockt worden waren. Das Gericht verurteilte den Vermieter dazu, einen Taubenstachel auf die Dachkante des Flachdachs zu montieren.

(AG Augsburg, Urteil v. 16.1.2017, 17 C 4796/15)

LG Berlin: Mietmangel nur bei erheblicher Verschmutzung

Demgegenüber verneinte das Landgericht Berlin einen Mietmangel in einem Fall, in dem ein Mieter sich über Vogelkot auf seiner Terrasse geärgert hatte. Das Gericht begründete das damit, dass eine Verschmutzung durch Vogelkot normalerweise keinen vertragswidrigen Zustand darstellt. Anders sei das nur, wenn das gesundheitlich bedenkliche Folgen hat oder es sich um eine unverhältnismäßig starke Verschmutzung handelt. Nicht ausreichend sei, dass innerhalb von 2 Tagen 20 neue Kotflecken aufgetreten sind. Maßgeblich sei die Intensität über einen längeren Zeitraum.

(LG Berlin, Urteil v. 21.5.2010,65 S 540/09)

Praxistipps:

Mieter sollten genau angeben, welches Ausmaß der Taubenkot hat. Darüber hinaus sollten sie aufzeigen, worin die konkrete Beeinträchtigung liegt. Neben einer Fotodokumentation und Zeugenaussagen sollte unter Umständen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Vermieter sollten bei Beschwerden von Mietern über erhebliche Verunreinigungen durch Taubenkot überlegen, wie sie diese schützen können. Unters Umständen kommt etwa die Montage eines Taubenstachels, von Drähten z. B. an der Regenrinne oder eines Taubennetzes in Betracht.

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