Aufwendungsersatz für Makler nur für tatsächlich entstandene Kosten

Makler können in ihren AGB für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Maklerauftrags lediglich eine finanzielle Vergütung für konkret entstandenen Aufwand vereinbaren. Eine AGB-Regelung, wonach dem Makler ein pauschaler Aufwendungsersatzanspruch oder die Erstattung anteiliger Gemein- und Bürokosten zusteht, ist unwirksam.

Maklerauftrag zum Verkauf eines Einfamilienhauses

Das OLG Frankfurt hatte über die Rückforderung einer von dem Auftraggeber an eine Immobilienmaklerin geleisteten Zahlung nach einer vorzeitigen Kündigung des Maklerauftrages zu entscheiden. Der Kläger hatte die Immobilienmaklerin mit der Veräußerung seines im Taunus gelegenen Einfamilienhauses beauftragt. Preisvorstellung: 695.000 EUR. Die vom Kläger akzeptierten AGB der Immobilienmaklerin verpflichteten den Auftraggeber bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht zur Leistung einer Vergütung für getätigte Aufwendungen.

Maklerauftrag nach 4 Monaten gekündigt

Ca. 4 Monate nach Erteilung des Maklerauftrages unterrichtete der Kläger die Immobilienmaklerin, dass er sich entschieden habe, seine Immobilie noch eine Weile zu behalten. Die Maklerin stellte dem Kläger darauf einen Betrag von 11.454,51 EUR für getätigte Aufwendungen in Rechnung. Der wesentliche Rechnungsposten waren die von der Maklerin geleisteten Arbeitsstunden. Der Kläger zahlte hierauf einen Betrag von 6.282,51 EUR. Nachdem die Maklerin auf Zahlung des Restbetrages bestanden hatte, forderte der Kläger gerichtlich die geleistete Zahlung zurück.

Klage des Kunden auf Rückzahlung erfolgreich

Erstinstanzlich war die Klage auf Rückzahlung erfolgreich. Die hiergegen eingelegte Berufung der Immobilienmaklerin wies das OLG zurück. Nach Auffassung des Senats war die AGB-Bestimmung über die Verpflichtung zur Zahlung von Aufwendungsersatz bei vorzeitiger Beendigung des Maklervertrages zu pauschal formuliert und daher unwirksam.

Nur konkret entstandener Aufwand ist ersatzpflichtig

Das OLG gestand der Beklagten zu, dass eine AGB-Regelung, wonach der Auftraggeber im Fall einer vorzeitigen Beendigung des Maklervertrages zum Aufwendungsersatz verpflichtet wird, nicht in jedem Fall gemäß § 652 Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam sei. Voraussetzung einer wirksamen Aufwendungsersatzabrede sei aber, dass diese sich ausschließlich auf den Ersatz von konkret entstandenem Aufwand bezieht. Nach der Entscheidung des Senats muss die AGB-Klausel diese Anknüpfung an den konkret entstandenen Aufwand deutlich zum Ausdruck bringen. Eine über den konkreten Aufwand hinausgehende Zahlungsverpflichtung bei vorzeitiger Vertragsbeendigung sei in einem Maklervertrag unzulässig.

Grundsatz der Erfolgsabhängigkeit der Maklervergütung

Diese Rechtsauslegung folgt nach der Entscheidung des OLG aus dem Wesen des Maklervertrages. Nach dem Grundgedanken des § 652 Abs. 1 BGB hänge die Verpflichtung des Auftraggebers zur Zahlung einer Vergütung in Form der Maklerprovision vom Erfolg der Maklertätigkeit ab, d.h., der Makler dürfe eine Vergütung seiner Tätigkeit nur bei erfolgreicher Vermittlung eines Veräußerungsgeschäfts verlangen. Ein vereinbarter Aufwendungsersatzanspruch dürfe daher keine laufenden Bürokosten und keine dem Makler unabhängig vom konkreten Vermittlungsvertrag ohnehin entstehenden Gemeinkosten umfassen.

AGB-Vereinbarung geht über konkreten Aufwendungsersatz hinaus

Der in den konkreten AGB der Immobilienmaklerin geregelte Aufwendungsersatz umfasste nach der Auslegung des Senats anteilige Bürokosten und sonstige Gemeinkosten. Angesichts des gesetzlichen Leitbildes der Erfolgsabhängigkeit einer Maklerprovision sei im Rahmen der Inhaltskontrolle der AGB gemäß § 307 BGB streng darauf zu achten, dass ein Makler nicht über den Umweg des Aufwendungsersatzes im Maklervertrag entgegen der gesetzlichen Intention eine versteckte erfolgsunabhängige Vergütungsabrede unterbringt. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass der Kunde für die Tätigkeit des Maklers eine Vergütung leistet, die er nach der Gesetzeslage nur bei erfolgreicher Vermittlung schuldet.

Beklagte muss geleistete Teilvergütung zurückzahlen

Die von der Beklagten verwendete AGB-Klausel machte nach Auffassung des Gerichts nicht ausreichend deutlich, dass ausschließlich die infolge des konkreten Vermittlungsauftrages entstandenen Aufwendungen im Fall einer vorzeitigen Vertragskündigung zu ersetzen sind. Damit enthielt die verwendete AGB nach der Bewertung des OLG eine unangemessene Benachteiligung des Klägers gemäß § 307 Abs. 2 BGB, da sie mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar war. Daher sei diese Bestimmung insgesamt unwirksam.

Berufung zurückgewiesen

Im Ergebnis konnte die Immobilienmaklerin keinen Aufwendungsersatz gegen den Kläger geltend machen. Der Senat wies daher die Berufung der Immobilienmaklerin gegen die Verurteilung zur Rückzahlung der geleisteten Vergütung als unbegründet zurück.

(OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 23.10.2024, 19 U 134/23)