Nichtige Vereinbarungen über Abwälzung von Maklerkosten

Der BGH hat in zwei Grundsatzentscheidungen die Reichweite des in § 656d BGB postulierten Halbteilungsgrundsatzes näher definiert und dabei den Anwendungsbereich weit gesteckt.  

Makler allein von der Verkäuferin beauftragt 

Im ersten Fall hatten die Kläger ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück erworben. Der Verkauf war durch ein allein von der Verkäuferin beauftragtes Maklerunternehmen vermittelt worden. Infolge des Vertragsabschlusses entstand dem Maklerunternehmen gegenüber der Verkäuferin ein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 25.000 Euro. 

Kaufpreisreduzierung gegen Übernahme der Maklerkosten durch die Käufer  

Vor Abschluss des Kaufvertrags traf die Verkäuferin mit den Käufern eine Vereinbarung, wonach der im Exposé ausgewiesenen Kaufpreis für die Immobilie um den Betrag des Maklerlohns in Höhe von 25.000 Euro reduziert wurde. Die Käufer verpflichteten sich im Gegenzug zur Zahlung des gesamten Maklerhonorars. Die Verkäuferin selbst sollte zur Zahlung einer Maklerprovision darüber hinaus nicht verpflichtet sein. 

Maklerlohn erst gezahlt, dann zurückgefordert 

Nach Abschluss des Kaufvertrages entrichteten die Käufer dem Maklerlohn in Höhe von 25.000 Euro an den Makler und forderten anschließend die gezahlte Provision von diesem wieder zurück. Da der Makler sich weigerte, erhoben die Käufer Klage auf Rückzahlung. Nach unterschiedlichen Instanzentscheidungen hat der BGH die erstinstanzliche Entscheidung des LG, das den Makler antragsgemäß zur Rückerstattung der gezahlten Provision verurteilt hatte, wiederhergestellt. 

Gesetzlich geregelter Halbteilungsgrundsatz  

Der BGH stützte seine Entscheidung maßgeblich auf die Vorschrift des § 656d BGB. Diese postuliert den sogenannten Halbteilungsgrundsatz, wonach  

• die Kaufvertragspartei, die allein den Makler mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäfts beauftragt hat, mindestens die Hälfte des Maklerlohns tragen muss, wenn  
• der Kaufvertrag eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus betrifft.  
• Eine entgegenstehende Vereinbarung ist unwirksam. 

Verletzung des Halbteilungsgrundsatzes durch die Übernahmevereinbarung 

Im konkreten Fall sollte nach der getroffenen Vereinbarung eine Verpflichtung der Käufer zur Entrichtung des Maklerlohns lediglich im Innenverhältnis zur Verkäuferin, nicht gegenüber dem Makler unmittelbar begründet werden. Diese bloß mittelbare Verpflichtung gegenüber der Beklagten ändert nach der Entscheidung des BGH nichts daran, dass eine solche Vereinbarung gegen den Halbteilungsgrundsatz des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt. 

Halbteilungsgrundsatz gilt für jegliche Art von Abwälzung des Maklerlohns 

Der BGH stellte klar, dass § 656d BGB vertragliche Vereinbarungen jeglicher Art erfasst, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrages begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrages ist. Erfasst werden daher alle auf eine Verpflichtung zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns gerichteten Vereinbarungen sowohl des Maklers als auch der anderen Vertragspartei mit dieser Partei. 

Abwälzungsvereinbarung als Ganzes nichtig  

Ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz führt nach der Entscheidung des BGH zur Gesamtnichtigkeit der getroffenen Vereinbarung. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz lasse die Vorschrift keinen Raum für eine geltungserhaltende Reduktion. Deshalb könne die vertragliche Vereinbarung nicht - wie das OLG dies getan hatte - so ausgelegt werden, dass Käufer und Verkäuferin im Ergebnis jeweils hälftig zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet seien. Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut sei die Vereinbarung komplett nichtig. 

Makler muss Maklerlohn zurückerstatten 

Da die Kläger die Zahlung an den Makler somit rechtsgrundlos geleistet hatten, gewährte der Senat diesen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung des an den Makler geleisteten Betrages in voller Höhe. 

Weiter Anwendungsbereich des Halbteilungsgrundsatzes 

In einer weiteren Entscheidung vom gleichen Tag hat der I. Zivilsenat des BGH die Käuferrechte ebenfalls gestärkt und Raum für einen weiten Anwendungsbereich des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB geschaffen:  

• Ein Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung im Sinne des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB setzt laut BGH lediglich voraus, dass die veräußerte Immobilie primär Wohnzwecken dient. Eine gewerbliche Nutzungsmöglichkeit (im entschiedenen Fall ein Büroanbau) hindert die Anwendbarkeit der Vorschrift nicht, wenn insgesamt die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt. 
• Bei einem Einfamilienhaus ändert auch das Vorhandensein einer Einliegerwohnung nichts an der Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes. 
• Der Halbteilungsgrundsatz ist auch dann (analog) anzuwenden, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern eine dritte Person (im entschiedenen Fall die Ehefrau des Verkäufers) den Makler mit der Vermittlung des Hausverkaufs beauftragt hat. 

Im Vordergrund steht der Käuferschutz  

Der BGH stellte in beiden Entscheidungen den Schutzzweck des im Jahr 2020 eingeführten § 656c BGB in den Vordergrund. Dieser bestehe darin, Käufer von Wohnimmobilien davor zu schützen, dass „Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden“. 

(BGH, Urteile v. 6.3.2025, I ZR 138/24 u. I ZR 32/24)