BGH zieht Halbteilungsgrundsatz für Maklerprovision durch

Hintergrund: Käufer sollen volle Kosten des Verkäufer-Maklers tragen

Die Käufer eines mit einer Doppelhaushälfte bebauten Grundstücks verlangen von einem Immobilienmakler die Rückzahlung von Maklerprovision.

Der Makler hatte von der Verkäuferin den Auftrag zur Vermittlung der Immobilie bekommen. Hierfür hatten Makler und Verkäuferin eine Maklerprovision von 25.000 Euro vereinbart.

Nachdem der ursprünglich vorgesehene Kaufpreis um diesen Betrag reduziert worden war, verpflichteten sich die Käufer gegenüber dem Makler zur Zahlung eines Honorars von 25.000 Euro. Sie zahlten diesen Betrag an den Makler, während die Verkäuferin keine Provision zahlte. Die Käufer verlangen nun die vollständige Rückzahlung des gesamten Betrages.

Entscheidung: Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz

Die Klage hat Erfolg. Die Vereinbarung über die Übernahme der Maklerkosten durch die Käufer ist wegen Verstoßes gegen § 656d BGB nichtig. Der Makler hat daher keinen Zahlungsanspruch gegen die Käufer und muss den gezahlten Betrag zurückzahlen.

Nach § 656d BGB muss bei Kaufverträgen über Wohnungen oder Einfamilienhäuser derjenige, der den Maklervertrag abgeschlossen hat, mindestens die Hälfte der Provision tragen. Diese Regelung gilt für alle vertraglichen Vereinbarungen zur Zahlung oder Erstattung von Maklerkosten, auch wenn diese direkt zwischen Makler und Käufer getroffen werden. Der sogenannte Halbteilungsgrundsatz war 2020 zum besseren Schutz von privaten Immobilienkäufern ins Gesetz eingefügt worden.

Auch wenn die Verkäuferin gegenüber dem Makler nicht von der Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Maklerlohns entbunden war, greift § 656d BGB. Da die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin die volle Provision tragen sollten, blieb die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht im Sinne des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. 

Damit verstieß die Vereinbarung gegen § 656d BGB. Eine solche Vereinbarung ist komplett unwirksam. Die Käufer können daher nach § 812 BGB die Rückzahlung der gesamten Provision verlangen. Eine teilweise Aufrechterhaltung der Vereinbarung, wie sie noch die Vorinstanz vertreten hatte, kommt nicht in Betracht.

(BGH, Urteil v. 6.3.2025, I ZR 138/24)

Gesetzliche Grundlage: § 656d BGB

Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. […]

BGH zu Halbteilungsgrundsatz bei Tätigkeit für beide Vertragsparteien

Mit einem weiteren Urteil vom selben Tag hat der BGH klargestellt, dass die Maklerprovision hälftig geteilt werden muss, wenn der Makler beim Verkauf eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig wird. Andernfalls ist der Maklervertrag unwirksam.

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