Entscheidungsstichwort (Thema)
Vereinbarung von Aufwendungsersatz in AGB des Maklers für den Fall der Aufgabe der Verkaufsabsicht durch den Auftraggeber
Leitsatz (amtlich)
Die Vereinbarung einer Verpflichtung zur Zahlung von Aufwendungsersatz durch den Auftraggeber für den Fall der Aufgabe seiner Verkaufsabsicht in AGB des Maklers ist unwirksam, soweit dadurch nicht nur eine Ersatzpflicht für die konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags verursachten Kosten begründet wird, sondern auch die Verpflichtung zur Zahlung von Gemeinkosten (hier: anteiliger Bürokosten).
Normenkette
BGB §§ 280, 284, 307, 652 Abs. 2
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Urteil vom 12.10.2023; Aktenzeichen 2-17 O 191/22) |
Tenor
Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 12.10.2023, Az: 2-17 O 191/22, wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten der Berufung hat die Beklagte zu tragen.
3. Dieses Urteil und das angegriffene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 11.454,61 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Parteien streiten um Aufwendungsersatzansprüche aus einem Makleralleinauftrag. Mit der Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung der nach seiner Auffassung rechtsgrundlos erstatteten Aufwendungen, widerklagend macht die Beklagte die Zahlung weitergehenden Aufwendungsersatzes geltend.
Der Kläger ist Eigentümer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks Straße1 in Stadt1, die Beklagte ist Immobilienmaklerin.
Nachdem der Kläger im Februar 2022 zwecks Vermarktung seiner Immobilie an die Beklagte herangetreten war, schlossen die Parteien sowie die Ehefrau des Klägers, Frau Vorname1 B mit Datum vom 02.03.2022 einen "Alleinauftrag eines Immobilienverkäufers" (Anlage GA 2 zur Klageschrift vom 15.12.2022 = Bl. 12 d.A., im Folgenden als Maklervertrag bezeichnet), wonach die Beklagte zum Nachweis von Kaufinteressenten bzw. zur Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses für das oben bezeichnete Objekt beauftragt wurde. Der Auftrag hatte eine Laufzeit von 12 Monaten, beginnend mit dem vom Kläger mitzuteilenden Vermarktungsbeginn.
Ziff. 6 des Maklervertrags lautet wie folgt:
"6. Aufwendungsersatz: Die Vergütung des Auftragnehmers für seine Nachweis- und Vermittlungstätigkeit ist erfolgsabhängig und begründet somit regelmäßig keinen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Nur für den Fall, dass der Auftraggeber die weitere Vertragsdurchführung durch eine generelle Aufgabe der Verkaufsabsicht unmöglich macht oder in schuldhafter Weise die Verkaufsvermittlung unzumutbar erschwert, hat er im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen dem Auftragnehmer dessen konkrete Aufwendungen für diesen Auftrag zu ersetzen. Zu diesen konkreten Aufwendungen des Auftragnehmers gehören insbesondere, jedoch nicht abschließend, die nachgewiesenen Kosten für eigenes Personal, anteilige Bürokosten und Leistungen Dritter einschließlich der Fremdkosten, die dem Auftragnehmer im Zusammenhang mit dem Auftragsabschluss und der Auftragsdurchführung entstehen."
Bei der Regelung handelt es sich um von der Beklagten verwendete Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Ebenfalls mit Datum vom 02.03.2022 schlossen die Parteien eine Zusatzvereinbarung (Anl. B1A zur Klageerwiderung vom 16.02.2023 = Bl. 61 d.A.), die auszugsweise wie folgt lautet:
"A verpflichtet sich - ohne zusätzliche Kosten für Eheleute B - zur Durchführung der nachfolgenden erweiterten Vermittlungsdienstleistungen [...]:
- Bestandserfassung durch baufachlich qualifizierte Mitarbeiter (z.B. Innen-/Architekten)
- Kaufberatung und -unterstützung durch Innen-/Architekten
- vollständige Objektdokumentation und ausführliches Exposé
- Aufmaß und Wohnflächenberechnung nach aktueller Wohnflächenverordnung
- Illustration der Grundrisse (Ist-Zustand)
- Freiflächenplan
- professionelles Immobilienvideo
- professionelle Immobilienfotos
- Beschaffung/Erstellung verkaufsrelevanter Objektunterlagen
- Marktwertermittlung mit Diagramm Verkaufspreishöhe/Verkaufswahrscheinlichkeit
- Beratung zu Preisstrategie und Angebotspreis
- Objektbewerbungen auf den führenden Immobilienportalen
- Qualifizierung von Interessenten vor der Besichtigungsdurchführung
Im Gegenzug ist vereinbart: Interessenten, die sich während der Auftragslaufzeit direkt an Eheleute B wenden und nicht von A nachgewiesen wurden, an A zu verweisen, Kaufverhandlungen sind über A zu führen."
Wegen des weiteren Inhalts des Maklervertrags und der Zusatzvereinbarung wird auf die genannten Anlagen Bezug genommen.
Das Haus sollte für 695.000 EUR angeboten werden.
Mit E-Mail vom 28.06.2022 (Anl. B6 zur Klageerwiderung = Bl. 112 d.A.) informierten der Kläger und seine Ehefrau die Beklagte, dass sich bei ihnen unvorhersehbar eingetretene Anforderungen ergeben hätten, die es unmöglich machten, kurzfristig das Haus zu verkaufen, es sei aktuell nicht absehbar, welche Verzögerungen sich daraus ergäben, sonst wäre der Zeitraum eine mögliche Verhandlun...