Bei der Veräußerung eines teilentgeltlich z. B. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder im Rahmen einer Erbauseinandersetzung mit Abfindungszahlung erworbenen Grundstücks berechnet sich der Veräußerungsgewinn für den entgeltlich erworbenen Teil durch Gegenüberstellung des anteiligen Veräußerungserlöses zu den tatsächlichen Anschaffungskosten. Der anteilige Veräußerungserlös bestimmt sich nach dem Verhältnis der aufgewendeten Anschaffungskosten zum Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Erwerbs.[1] Die Werbungskosten sind, soweit sie nicht eindeutig dem entgeltlichen oder unentgeltlichen Teil zugeordnet werden können, im Verhältnis des Entgelts (ohne Anschaffungsnebenkosten) zum Verkehrswert des Grundstücks aufzuteilen.[2]
Bebaut und veräußert der Steuerpflichtige das teilentgeltlich oder im Wege der Erbauseinandersetzung gegen Abfindungszahlung erworbene Grundstück innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung, ist der auf das Gebäude entfallende Veräußerungspreis nur insoweit in die Ermittlung des Veräußerungsgewinns einzubeziehen, als das Grundstück entgeltlich erworben ist.[3]
Veräußerung bei teilentgeltlichem Erwerb
S erwirbt in 2015 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge von seinem Vater ein unbebautes Grundstück mit einem Verkehrswert von umgerechnet 50.000 EUR für eine Gegenleistung von 25.000 EUR. V hatte das Grundstück im Jahr 2004 erworben. Im Jahr 2016 bebaut S das Grundstück mit einem Zweifamilienhaus. Die Herstellungskosten betragen 200.000 EUR. Im Jahr 2023 veräußert er das vermietete Gebäude zu einem Kaufpreis von 400.000 EUR. Von diesem Kaufpreis entfallen nach dem Verhältnis der Verkehrswerte 125.000 EUR auf das Grundstück und 275.000 EUR auf das Gebäude.
Das Grundstück gilt zur Hälfte (25.000 EUR zu 50.000 EUR) als entgeltlich erworben. Der für den Grund und Boden erzielte Veräußerungserlös und der auf das Gebäude entfallende Teil des Veräußerungspreises gehen damit ebenfalls zur Hälfte in die Berechnung des Veräußerungsgewinns ein.
| EUR | EUR | |
| 1/2 des Veräußerungserlöses Grundstück | 62.500 | |
| abzgl. Anschaffungskosten Grundstück | ./. 25.000 | 37.500 |
| 1/2 des Veräußerungserlöses Gebäude | 137.500 | |
| abzgl. 1/2 der Herstellungskosten Gebäude | ./. 100.000 | 37.500 |
| steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn | 75.000 |
Bei Veräußerung eines teilweise zu eigenen Wohnzwecken und teilweise zu anderen Zwecken genutzten Gebäudes sind für die Ermittlung des auf den zu anderen Zwecken genutzten Gebäudeteils entfallenden steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Veräußerungspreis des gesamten Gebäudes auf den zu eigenen Wohnzwecken und auf den zu anderen Zwecken genutzten Gebäudeteil aufzuteilen. Für die Aufteilung ist grundsätzlich das Verhältnis der Nutzfläche des zu anderen Zwecken genutzten Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes maßgebend. Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der §§ 43 und 44 der Zweiten Berechnungsverordnung zu ermitteln. Für die Aufteilung der Anschaffungskosten und des Veräußerungspreises des Grund und Bodens, der zu dem zu anderen Zwecken genutzten Gebäudeteil gehört, ist das Verhältnis der Nutzfläche des zu anderen Zwecken genutzten Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes maßgebend.
Veräußerung eines gemischt genutzten Gebäudes
A hat im Jahr 2015 ein unbebautes Grundstück für 50.000 EUR angeschafft, auf dem er im Jahr 2016 ein Zweifamilienhaus für 300.000 EUR fertiggestellt hat. Eine Wohnung bewohnt er selbst, die andere hat er vermietet. Beide Wohnungen haben eine Nutzfläche von jeweils 100 m2. Im Jahr 2023 veräußert A das Grundstück für 500.000 EUR. Von dem Veräußerungserlös entfallen 400.000 EUR auf das Gebäude und 100.000 EUR auf den Grund und Boden.
Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns:
Verhältnis der Nutzfläche des vermieteten Gebäudeteils zur Gesamtnutzfläche des Gebäudes 100 m2/200 m2.
| EUR | EUR | |
| Gebäude: | ||
| Veräußerungspreis | 400.000 | |
| Herstellungskosten | ./. 300.000 | |
| Veräußerungsgewinn | 100.000 | |
| davon entfallen auf den vermieteten Gebäudeteil 50 % = | 50.000 | |
| Grund und Boden: | ||
| Veräußerungspreis | 100.000 | |
| Anschaffungskosten | 50.000 | |
| davon entfallen auf den zum vermieteten Gebäudeteil gehörenden Grund und Boden 50 % = | 25.000 | |
| steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn | 75.000 |
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