Provisionen an einen Grundstückskäufer nicht nach § 22 Nr. 3 EStG zu versteuern

Leitsatz

Erhält der Grundstückserwerber vom Vermittler des Kaufvertrags eine Provision, die keine besonderen, über die Anschaffung hinausgehenden Leistungen abgelten soll, so mindert diese Zahlung die Anschaffungskosten der Immobilie im Sinn des § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB.

Normenkette

§ 255 Abs. 1 Satz 3 HGB , § 7 EStG , § 22 Nr. 3 EStG

Sachverhalt

Die Kläger erwarben für 270.098 DM unter Vermittlung der Fa. E GmbH (E) eine noch vom Veräußerer zu errichtende Eigentumswohnung. Der Kaufpreis war nach Baufortschritt zu zahlen. Der Kläger erhielt von E im Streitjahr eine Provision in Höhe von 30.000 DM, welche die Kläger dem FA gegenüber nicht als Einnahme erklärten.

Nachdem das FA davon aufgrund einer Außenprüfung erfahren hatte, unterwarf es die Provision als sonstige Einkünfte im Sinn des § 22 Nr. 3 EStG der Einkommensteuer. Der dagegen nach erfolglosem Einspruch erhobenen Klage gab das FG statt, weil es die Provision als Minderung der Anschaffungskosten beurteilte. Dagegen richtet sich die Revision des FA.

Entscheidung

Nach Auffassung des BFH hat das FG die Anschaffungskosten der Eigentumswohnung zu Recht um die im Streitjahr zugeflossene Provision für die Berechnung der AfA nach § 7 EStG gemindert. Die Würdigung des FG, maßgeblich für die Provision sei allein die Anschaffung, begegne keinen revisionsrechtlichen Bedenken, weil sonstige besondere – mit der Provision abzugeltende – Leistungen nicht ersichtlich seien.

Hinweis

1. Zu den Anschaffungspreisminderungen nach § 255 Abs. 1 Satz 3 HGB gehören nicht nur Kaufpreisnachlässe, sondern allgemein Ermäßigungen der Anschaffungskosten und damit auch Rückflüsse von im Zusammenhang mit dem Erwerb geleisteten Aufwendungen, die nicht sofort abziehbar, sondern auf die Zeit der Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts zu verteilen gewesen wären (BFH, Urteil vom 26.2.2002, IX R 20/98, BFH-PR 2002, 246). Dementsprechend erfasst werden Aufwendungen für die Anschaffung eines Wirtschaftsguts, die von Dritten erstattet oder vergütet werden, sofern hierin nicht ein Entgelt für eine Leistung des Empfängers liegt. Voraussetzung dafür ist, dass der Minderungsvorgang in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Anschaffungsgeschäft steht, das heißt der maßgebende Anlass für den Minderungsvorgang in der Anschaffung liegt.

Provisionen an den Erwerber stellen sich als ein solcher Rückfluss von Anschaffungskosten dar, auch wenn sie – wie im Streitfall – aufgrund der Befugnis zu Preisnachlässen gewährt werden und der Provisionszahlung keine (über den Vertragsabschluss hinausgehende) eigene Leistung des Erwerbers gegenübersteht, die zu nach § 22 Nr. 3 EStG steuerbaren Einkünften führte. Eine solche weitere eigene Leistung kann grundsätzlich nicht schon darin gesehen werden, dass der Erwerber einem anderen ermöglicht, den Kaufvertrag über das Objekt zu vermitteln (vgl. BFH, Urteil vom 2.3.2004, IX R 68/02, BFH-PR 2004, 262). Nur der Vermittler selbst kann hinsichtlich der Provisionseinnahmen für an sich selbst vermittelten Objekte dann Einkünfte nach § 22 Nr. 3 EStG erzielen, wenn er diese Vermittlungsleistungen gleichermaßen auch Dritten gegenüber am Markt anbietet (BFH, Urteil vom 27.5.1998, X R 94/96, BStBl II 1998, 619, betr. sog. Eigenverträge).

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 16.3.2004, IX R 46/03