Restnutzungsdauer und Modernisierung von Gebäuden i.R.d. ... / b) Ermittlung der Restnutzungsdauer

Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer nach der Modernisierung von Wohngebäuden müssen die Gutachterausschüsse das Modell der Anlage 2 ImmoWertV anwenden (§ 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV). Die Restnutzungsdauer hängt von einer sog. Modernisierungspunktzahl ab. Zuerst (s. aa)) ermitteln sie die Modernisierungspunktzahl, dann (s.u. bb)) bestimmen sie anhand dieser Punktzahl die Restnutzungsdauer.

Das Modell kann bei der Modernisierung anderer Gebäudearten, insb. bei Verwaltungs-, Büro- und Geschäftsgebäuden, entsprechend Anwendung finden (ImmoWertA v. 20.9.2023 zu Anlage 2 II. 1.; BR-Drucks. 407/21, 129).

aa) Ermittlung der Modernisierungspunktzahl

Die Modernisierungspunktzahl ist durch Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente oder durch sachverständige Einschätzung des Modernisierungsgrades zu ermitteln.

Punktevergabe für einzelne Modernisierungselemente: Unter Berücksichtigung der zum Stichtag oder der kurz vor dem Stichtag durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen sind entsprechende Modernisierungspunkte nach der folgenden Tabelle zu vergeben (Anlage 2 I. 1. ImmoWertV):

Modernisierungselemente	Maximal zu vergebende Punkte
Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung	4
Modernisierung der Fenster und Außentüren	2
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)	2
Modernisierung der Heizungsanlage	2
Wärmedämmung der Außenwände	4
Modernisierung von Bädern	2
Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fußböden, Treppen	2
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung	2

Für Modernisierungsmaßnahmen, die schon weiter zurückliegen, ist zu prüfen, ob ggf. weniger als die maximal zu vergebenden Punkte anzusetzen sind. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hat in der ImmoWertA die folgende Tabelle zur Orientierung für die Gutachterausschüsse veröffentlicht (ImmoWertA v. 20.9.2023 zu Anlage 2 II.3.):

Modernisierungselemente	Maximal zu vergebende Punkte bis ca.
	5 Jahre	10 Jahre	15 Jahre	20 Jahre
	zurück
Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung	4	3	2	1
Modernisierung der Fenster und Außentüren	2	2	1	0
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)	2	2	2	1
Modernisierung der Heizungsanlage	2	2	1	0
Wärmedämmung der Außenwände	4	3	2	1
Modernisierung von Bädern	2	1	0	0
Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fußböden, Treppen	2	2	2	1
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung*	1 bis 2
*Grundsätzlich zeitunabhängig; z.B. Badeinbau, Beseitigung gefangener Räume, Verkehrsflächenoptimierung (nicht dazu gehört der Ausbau des Dachgeschosses)

Beraterhinweis Nach unserer Erfahrung folgen die Gutachterausschüsse bei der Datenermittlung regelmäßig diesen Ansätzen. In einigen Bundesländern, z.B. NRW, sind die Orientierungswerte als Bestandteil der ImmoWertA sogar verbindlich (s. § 29 Abs. 3 Satz 1 GrundWertVO NRW).

Wenn nicht modernisierte Elemente noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, sind mit einer Modernisierung vergleichbare Punkte zu vergeben (Anlage 2 I.1. ImmoWertV). Die für die einzelnen Modernisierungselemente vergebenen Punkte sind zu einer Gesamtpunktzahl zu addieren, um die Restnutzungsdauer nach Modernisierung zu ermitteln, s. hierzu IV. 2. b), bb).

Sachverständige Einschätzung des Modernisierungsgrades: Die Modernisierungspunktzahl kann auch mittels einer sachverständigen Einschätzung des Modernisierungsgrades ermittelt werden (Anlage 2 I. 2. ImmoWertV):

Modernisierungsgrad	Modernisierungspunktzahl
nicht modernisiert	0 bis 1 Punkt
kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung	2 bis 5 Punkte
mittlerer Modernisierungsgrad	6 bis 10 Punkte
überwiegend modernisiert	11 bis 17 Punkte
umfassend modernisiert	18 bis 20 Punkte

Die sachverständige Schätzung kommt in Betracht, wenn Angaben zu den einzelnen o.g. Modernisierungselementen fehlen (ImmoWertA v. 20.9.2023 zu Anlage 2 II. 2.). Das kann etwa der Fall sein, wenn Eigentümer und sonstige Inhaber von Rechten dem Gutachterausschuss nicht die zur Führung der Kaufpreissammlung und zur Begutachtung notwendigen Unterlagen vorlegen (§ 197 Abs. 1 Satz 2 BauGB) oder der Gutachterausschuss eine Wohnung nicht zur Auswertung eines Kaufpreises betreten darf (§ 197 Abs. 1 Satz 3 f. BauGB).

bb) Ermittlung der Restnutzungsdauer nach Modernisierung

Die Restnutzungsdauer ist nach der folgenden Formel zu berechnen:

"GND" steht für Gesamtnutzungsdauer, "Alter" für das Alter der baulichen Anlage am Stichtag. Die Variablen sind entsprechend der Modernisierungspunktzahl anhand der folgenden Tabelle zu bestimmen:

Modernisierungspunkte	a	b	c	ab einem relativen Alter von
0	1,2500	2,6250	1,5250	60 %
1	1,2500	2,6250	1,5250	60 %
2	1,0767	2,2757	1,3878	55 %
3	0,9033	1,9263	1,2505	55 %
4	0,7300	1,5770	1,1133	40 %
5	0,6725	1,4578	1,0850	35 %
6	0,6150	1,3385	1,0567	30 %
7	0,5575	1,2193	1,0283	25 %
8	0,5000	1,1000	1,0000	20 %
9	0,4660	1,0270	0,9906	19 %
10	0,4320	0,9540	0,9811	18 %
11	0,3980	0,8810	0,9717	17 %
12	0,3640	0,8080	0,9622	16 %
13	0,3300	0,7350	0,9528	15 %
14	0,3040	0,6760	0,9506	14 %
15	0,2780	0,6170	0,9485	13 %
16	0,2520	0,5580	0,9463	12 %
17	0,2260	0,4990	0,9442	11 %
18	0,2000	0,4400	0,9...