Erster Teil Allgemeine Richtlinien
1 Vorbemerkung
[Vorspann]
Diese Richtlinien sind die Fortschreibung der Richtlinien vom 11. Juni 1991 (BAnz. Nr. 182a vom 27. September 1991) des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, zuletzt geändert durch Erlass des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesens vom 3.5.2001 (BAnz. S. 11774). Sie enthalten in Ergänzung der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl I S. 2209), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081), Hinweise für die Ermittlung des Verkehrswerts von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken. Ihre Anwendung soll eine objektive Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen.
Die Richtlinien sind verbindlich, soweit ihre Anwendung angeordnet wird.
Bei land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken sind ergänzende bzw. abweichende Bestimmungen in den jeweils geltenden Fassungen im Rahmen ihres Geltungsbereichs zu beachten z.B. Waldermittlungsrichtlinien – WaldR 2000 vom 12. Juli 2000 (BAnz. Nr. 168 vom 6. September 2000) und die Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft – LandR 78 – vom 28. Juli 1978 (BAnz Nr. 181a vom 26. September 1978).
1.1 Gesetzliche Regelungen und andere Vorschriften
Als Grundlage für die Wertermittlung von Grundstücken sind insbesondere folgende Gesetze und Vorschriften in ihrer jeweils geltenden Fassung von besonderer Bedeutung:
- Bundeshaushaltsordnung (BHO)
- Baugesetzbuch (BauGB)
- Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)
- Baunutzungsverordnung (BauNVO)
- Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
- Bundeskleingartengesetz (BKleingG)
- Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG)
In den neuen Bundesländern sind darüber hinaus die besonderen vermögensrechtlichen Gesetze und Verordnungen zu beachten, insbesondere:
- Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG)
- Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG)
- Grundstücksrechtsbereinigungsgesetz (GrundRBerG)
- Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV)
Weiterhin sind folgende Normen zu beachten:
- DIN 276 Kosten von Hochbauten – Ausgabe März 1954
- DIN 276 Kosten von Hochbauten -Ausgabe Juni 1993
- DIN 277 Umbauter Raum – Ausgabe November 1950
- DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau – Ausgabe Juni 1987
- DIN 283 Wohnungen, Berechnungen der Wohn- und Nutzflächen – Ausgabe März 1951
1.2 Gutachtenerstellung und Verwendung von Vordrucken
Die Vordrucke der Anlagen 1 und 2 dieser Richtlinie können insbesondere bei einfachen Fällen der Wertermittlung und bei Massenbewertungen Anwendung finden.
Die nachstehenden Ausführungen folgen der Systematik dieser Anlagen. Für die Gutachtenerstellung ist grundsätzlich eine Ortsbesichtigung vorzunehmen. Die Ergebnisse der Wertermittlung sind zusammenfassend darzustellen.
1.3 Definition des Verkehrswerts (Marktwert)
Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) von Grundstücken durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
1.4 Gegenstand der Wertermittlung
Nach § 2 WertV können Gegenstand der Wertermittlung das Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile, wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie das Zubehör sein. Gegenstand der Wertermittlung können auch besondere Betriebseinrichtungen sein.
Bestandteile eines Grundstückes sind insbesondere Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, seien sie privatrechtlicher Art, wie Dienstbarkeiten oder öffentlich- rechtlicher Art, wie Baulasten.
Auch Belastungen und ihr wertmindernder Einfluss können Gegenstand der Wertermittlung sein.
Einzelne Bestandteile von Grundstücken können auch selbständig Gegenstand der Wertermittlung sein.
1.5 Grundlagen der Wertermittlung
1.5.1 Stichtag für die allgemeinen Wertverhältnisse und den maßgeblichen Grundstückszustand (Nr. 0.4 der Anlage 1 bzw. Nr. 0.7 der Anlage 2)
Nach § 3 WertV sind zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks
- die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zu Grunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag) und
- der maßgebliche, der Wertermittlung zu Grunde liegende Zustand des Grundstücks festzustellen (Qualitätsstichtag) und zu beschreiben.
In den meisten Wertermittlungsfällen sind der Zustand des Grundstücks und die allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt auf denselben Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) zu beziehen, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen ein anderer Zustand des Grundstücks maßgebend ist.
Insbesondere bei Wertermittlungen zur Feststellung von Enteignungsentschädigungen ist jedoch häufig vom Zustand des Grundstücks in einem zurückliegenden Zeitpunkt auszugehen, während die Wertverhältnisse zum aktuellen Wertermittlungsstichtag zu Grunde zu legen sind. Von Bedeutung ist dies auch im Rahmen von Wertermittlungen bei Umlegungsverfahren, sowie Entwicklungs- und Sanierungsverfahren.
1.5.2 Zustand – Allgemeines
Nach § 3 Abs. 2 WertV bestimmt sich der Zustand eines Grundstücks nach der Gesamtheit der den Verkehrswert beeinflussenden Umstände, ...