Roscher, BewG § 247 Bewertung des unbebauten Grundstück / 2.1 Produkt aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert (Abs. 1 S. 1)

Rz. 14

Nach § 247 Abs. 1 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation der Grundstücksfläche (Rz. 15) des zu bewertenden Grundstücks mit dem jeweiligen Bodenrichtwert nach § 196 des BauGB (Rz. 16ff.). Durch die Heranziehung der Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen nach § 14 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV auf der Grundlage der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) vorrangig im Vergleichswertwertverfahren anhand einer ausreichenden Anzahl an Vergleichspreisen (§§ 24, 25 ImmoWertV) ermittelt werden (Rz. 17), handelt es bei der Bewertung der bebauten Grundstücke um ein mittelbares Vergleichswertverfahren.

Zur Verwendung der Angabe "regelmäßig" in § 247 Abs. 1 S. 1 BewG, s. Rz. 5.

Maßgeblich ist der von den Gutachterausschüssen auf den jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelte Bodenrichtwert. Da die Bodenrichtwerte zu den Wertverhältnissen gehören^[1], gilt dieser Wert für den gesamten Hauptfeststellungszeitraum.^[2] Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen von Grundsteuerwerten während des Hauptfeststellungszeitraums sind gem. § 227 BewG die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen.

Rz. 15

Die Grundstücksfläche wird durch den Umfang der wirtschaftlichen Einheit bestimmt (§ 244 BewG Rz. 11ff.). Sie kann auf der Grundlage des amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystems (ALKIS) der Länder, das aus der automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) und dem automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) besteht, ermittelt werden. I. d. R. ergibt sich die Grundstücksfläche auch aus dem Grundbuch. Die amtliche Fläche der Flurstücke wird im Liegenschaftskataster nachgewiesen. Im Rahmen der Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 werden die Länder den Steuerpflichtigen vielfältige Unterstützungsangebote (z. B. Informationsschreiben, Informationsportale, Geoportale oder Grundsteuer-Viewer) unterbreiten, auf deren Grundlage die Grundstücksfläche mit geringem Aufwand ermittelt werden kann. Ist die Grundstücksfläche am Hauptfeststellungszeitpunkt noch zu vermessen, gilt das amtliche Vermessungsergebnis rückwirkend.^[3] Die Grundstücksfläche ist in m² anzugeben.

Rz. 16

Bodenrichtwerte werden in § 196 Abs. 1 S. 1 BauGB als aufgrund der Kaufpreissammlung flächendeckend ermittelte durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands definiert. Mit Blick auf diese gesetzliche Definition wurde auf eine Übernahme der damit nur teilweise identischen Definition des Bodenrichtwerts in Nr. 2 S. 1 BRW-RL^[4] in die ImmoWertV^[5] verzichtet.^[6]

In den Verwaltungsanweisungen zur Grundsteuerbewertung wurde der Bodenrichtwert unter Rückgriff auf die Definition des Bodenrichtwerts in Nr. 2 S. 1 der BRW-RL teilweise noch umfassender definiert. Hiernach ist der Bodenrichtwert der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen.^[7] Der Bodenrichtwert ist auf 1 m² Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück) bezogen.^[8]

Bereits in der Einheitsbewertung 1964 war zur Ermittlung des Werts unbebauter Grundstücke von durchschnittlichen Werten auszugehen, die sich für ein Gebiet, eine Straße oder einen Straßenabschnitt ohne Beachtung der Grundstücksgrenzen und ohne Rücksicht auf die besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke je m² ergab, auszugehen.^[9] Im reformierten Bewertungsrecht wird der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke gem. § 247 Abs. 1 BewG nunmehr ausgehend von den durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte flächendeckend zu ermittelnden durchschnittlichen Lagewerten für den Grund und Boden, den Bodenrichtwerten i. S. d. § 196 BauGB, ermittelt.

Rz. 17

Nach § 193 Abs. 5 S. 1 BauGB ist es die Aufgabe der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (§§ 192ff. BauGB), auf der Grundlage der Auswertung der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) Bodenrichtwerte zu ermitteln.

Einige Vorgaben für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ergeben sich direkt aus dem BauGB. Nach § 196 Abs. 1 BauGB sind Bodenrichtwerte insbesondere flächendeckend unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.^[10] Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Schließlich sind die Bodenrichtwerte gem. § 196 Abs. 1 S. 6 BauGB für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes nach ergänzenden Vorgaben der Finanzv...