Roscher, BewG § 247 Bewertung des unbebauten Grundstück

1 Allgemeines

Rz. 1

§ 247 BewG enthält vornehmlich die Vorschriften zur Bewertung der unbebauten Grundstücke i. S. d. § 246 BewG. Die Vorschrift erlangt darüber hinaus aber auch Bedeutung bei der Bewertung der bebauten Grundstücke und der sog. Sonderfälle.^[1] So wird bei der Ermittlung des

• abgezinsten Bodenwerts im Ertragswertverfahren (§§ 252 S. 1, 257 Abs. 1 S. 1 BewG),
• Bodenwerts im Sachwertverfahren (§ 258 Abs. 1 und 2 BewG) sowie
• Mindestwerts von bebauten Grundstücken (§ 251 S. 1 BewG)

ebenfalls auf § 247 BewG Bezug genommen.

Zur Ermittlung des Grundsteuerwerts unbebauter Grundstücke wird auf die von den Gutachterausschüssen nach den §§ 192ff. BewG ermittelten Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) zurückgegriffen. Die Heranziehung von Bodenrichtwerten hat sich sowohl im Rahmen der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer als auch anlässlich ertragsteuerrechtlicher Wertermittlungsanlässe, wie z. B. der Kaufpreisaufteilung, in langjähriger Praxis bewährt.^[2] Die Bewertung unbebauter Grundstücke anhand von Bodenrichtwerten stellt eine verfassungsrechtlich unbedenkliche typisierende Bewertungsmethode dar (Rz. 19).^[3]

Nach § 247 Abs. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke grundsätzlich durch Multiplikation der Grundstücksfläche des zu bewertenden Grundstücks mit dem jeweiligen Bodenrichtwert nach § 196 Baugesetzbuchs (BauGB).

Ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist bei der Grundsteuerbewertung im Gegensatz zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer nicht vorgesehen (Rz. 12).^[4]

[1] Durch entsprechende Verweise in den §§ 261, 262 BewG sind die §§ 243–260 BewG auch bei der Bewertung der sog. Sonderfälle (Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Grund und Boden) anzuwenden.

[2] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 247 Abs. 1 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 109.

[3] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 247 Abs. 1 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 109.

[4] § 243 BewG Rz. 10.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

In § 247 BewG wird vornehmlich die Bewertung der unbebauten Grundstücke i. S. d. § 246 BewG geregelt (Rz. 1).

Zu diesem Zweck wird in Abs. 1 der Vorschrift zunächst die Bewertungsmethode zur Bewertung der unbebauten Grundstücke bestimmt. Nach Abs. 1 S. 1 der Vorschrift ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert nach § 196 BauGB.^[1] Nach Abs. 1 S. 2 der Vorschrift soll bei dieser Multiplikation jeweils der auf das Bodenrichtwertgrundstück bezogene Bodenrichtwert herangezogen werden. Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks sollen mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen grundsätzlich nicht berücksichtigt werden.^[2]

In Abs. 2 werden die Anforderungen an die Gutachterausschüsse i. S. d. §§ 192ff. BauGB hinsichtlich der Ermittlung, Veröffentlichung und Übermittlung der Bodenrichtwerte für Zwecke der Hauptfeststellung konkretisiert. Die Bodenrichtwerte sind hiernach von den Gutachterausschüssen auf den jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln. Mit der elektronischen Übermittlung der Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen an die Finanzbehörden nach einem standardisierten Verfahren soll die Voraussetzung für ein vollautomationsgestütztes Bewertungsverfahren geschaffen werden.^[3] Zum ersten Hauptfeststellungszeitpunkt für die neuen Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 konnte jedoch noch keine elektronische Übermittlung der Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen an die Finanzbehörden etabliert werden, sodass die grundstücksbezogenen Bodenrichtwerte durch die Steuerpflichtigen zu erklären sind.^[4]

Abs. 3 der Vorschrift normiert schließlich die Befugnis der Finanzbehörden, den Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten, wenn von den Gutachterausschüssen i. S. d. §§ 192ff. BauGB in Ausnahmefällen kein Bodenrichtwert ermittelt wird. Hiermit wird eine Bewertung aller wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens sichergestellt.^[5]

Wenngleich § 247 BewG vornehmlich die Bewertung der unbebauten Grundstücke regelt, hat die Vorschrift auch Bedeutung für die Bewertung der bebauten Grundstücke und der sog. Sonderfälle.^[6] So wird bei der Ermittlung des

• abgezinsten Bodenwerts im Ertragswertverfahren (§§ 252 S. 1, 257 Abs. 1 S. 1 BewG),
• Bodenwerts im Sachwertverfahren (§ 258 Abs. 1 und 2 BewG) sowie
• Mindestwerts (§ 251 S. 1 BewG)

ebenfalls auf § 247 BewG verwiesen.

Rz. 3

einstweilen frei

[1] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 247 Abs. 1 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 109; A 247.1 Abs. 1 S. 1 AEBewGrSt.

[2] S. Gesetzesbegründung zum Fondsstandortgesetz,...