Roscher, BewG § 247 Bewertung des unbebauten Grundstück / 2.2 Abweichungen zwischen Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks (Abs. 1 S. 2)

Rz. 23

Ein Bodenrichtwert i. S. d. § 196 BauGB (Rz. 16) ist regelmäßig nicht nur ein Wert (eine Zahl), sondern das dem jeweiligen Bodenrichtwert zugrundeliegende Bodenrichtwertgrundstück ist untrennbar mit bestimmten wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen verknüpft.

Nach § 13 Abs. 1 ImmoWertV ist der Bodenrichtwert bezogen auf 1 m² Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks. Das Bodenrichtwertgrundstück wiederum ist nach § 13 Abs. 2 S. 1 ImmoWertV ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der Bodenrichtwertzone übereinstimmen.

Infolgedessen sind die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks nach § 196 Abs. 1 S. 4 BauGB von den Gutachterausschüssen darzustellen (Rz. 17). Nach § 16 Abs. 2 S. 1 gehören zu den darzustellenden, wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen stets

• der Entwicklungszustand^[1] und
• die Art der Nutzung.^[2]

Bei baureifem Land soll gem. § 16 Abs. 2 S. 3 ImmoWertV zusätzlich stets der beitragsrechtliche Zustand^[3] dargestellt werden. Bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen ist zusätzlich darzustellen, ob sich der Bodenrichtwert auf den sanierungs- oder entwicklungsunbeeinflussten Zustand oder auf den sanierungs- oder entwicklungsbeeinflussten Zustand bezieht.

Weitere Grundstücksmerkmale sind gem. § 16 Abs. 2 S. 2 ImmoWertV nur anzugeben, wenn sie wertbeeinflussend sind. Hierzu können insbesondere

• das Maß der baulichen Nutzung^[4],
• die Bauweise oder die Gebäudestellung zur Nachbarbebauung^[5],
• die Grundstücksgröße,
• die Grundstückstiefe und
• die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl

gehören.

Unter Berücksichtigung entsprechender Maßgaben wurde den Gutachterausschüssen in der Anlage 2 der BRW-RL bzgl. der vormaligen ImmoWertV 2010 zu den Bodenrichtwerten für Bauflächen z. B. folgende Darstellungsform empfohlen:^[6]

Abb. 1: Darstellungsform eines Bodenrichtwerts

Bei der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des BauGB sind wertrelevante Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des Wertermittlungsobjekts gem. § 9 Abs. 1 S. 3 ImmoWertV durch geeignete Umrechnungskoeffizienten (§ 19 ImmoWertV), durch eine Anpassung mittels marktüblicher Zu- oder Abschläge oder in anderer Weise zu berücksichtigen. Bei der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des BauGB sind wertrelevante Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des Wertermittlungsobjekts gem. § 9 Abs. 1 S. 3 ImmoWertV durch geeignete Umrechnungskoeffizienten (§ 19 ImmoWertV), durch eine Anpassung mittels marktüblicher Zu- oder Abschläge oder in anderer Weise zu berücksichtigen.

Rz. 24

Im Rahmen der typisierten Grundsteuerbewertung ist regelmäßig der auf das Bodenrichtwertgrundstück bezogene Bodenrichtwert – ohne weitere Anpassungen – anzusetzen. Individuelle Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks werden grundsätzlich nicht berücksichtigt. Eine Ausnahme ist lediglich bei unterschiedlichen Entwicklungszuständen und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen vorgesehen.^[7]

In § 247 Abs. 1 S. 2 BewG wurde explizit bestimmt, dass – soweit in den §§ 243–262 BewG sowie in den Anlagen 36–43 zum BewG nichts anderes bestimmt ist – Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher

• Entwicklungszustände (Rz. 25) und
• Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen (Rz. 26)

nicht zu berücksichtigen sind.

Zur Entstehungsgeschichte und den Hintergründen des im Wege des Fondsstandortgesetzes v. 3.6.2021^[8] angefügten S. 2 in § 247 Abs. 1 BewG, s. Rz. 5 und 6.

Der Gesetzgeber hat sich nach intensiver Abwägung zwischen den verfassungsrechtlichen Vorgaben nach einer relations- und realitätsgerechten Bewertung und dem Erfordernis eines praktikablen, weitgehend automationsgestützt ablaufenden Bewertungsverfahrens dafür entschieden, bei der Grundsteuerbewertung ausschließlich die Differenzierungen der Gutachterausschüsse bei den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks zu berücksichtigen, die sich mit vertretbarem Aufwand sachgerecht umsetzen lassen (Rz. 5–6).

Hinsichtlich des beitragsrechtlichen Zustands ist dies z. B. nicht möglich. Die sachgerechte Berücksichtigung wertrelevanter Abweichungen zwischen Bodenrichtwertgrundstück und Wertermittlungsobjekt hinsichtlich des beitragsrechtlichen Zustands setzt im Rahmen der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des BauGB zunächst die Recherche des beitragsrechtlichen Zustands des zu bewertenden Grundstücks und die Ermittlung der Höhe der in Betracht kommenden Beiträge, insbesondere Erschließungsbeiträge^[9], ggf. durch Nachfrage beim Gutachterausschuss oder der Gemeinde, voraus. Anschließend ist der wertrelevante Einfluss dieser Beiträge am M...