Roscher, BewG § 247 Bewertung des unbebauten Grundstück / 2.2.2 Ausnahme: unterschiedliche Arten der Nutzung bei deckungsgleich überlagernden Bodenrichtwertzonen (Abs. 1 S. 2 Nr. 2)

Rz. 33

Nach § 247 Abs. 1 S. 2 BewG gehören des Weiteren unterschiedliche Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen zu den Ausnahmefällen, die bei der typisierten Grundsteuerbewertung zu berücksichtigen sind.

Die Art der Nutzung ergibt sich nach § 5 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV grundsätzlich aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen Vorschriften des Städtebaurechts und aus den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen.^[1] Infolgedessen ist bei der Festlegung der Art der Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks grundsätzlich die zulässige Nutzung zugrunde zu legen, d. h. die Nutzung, die sich nach den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 BauGB und den sonstigen Vorschriften ergibt, die die Nutzbarkeit betreffen.^[2] In Bebauungsplänen wird die Art der zulässigen Nutzung regelmäßig durch die Festsetzung von Baugebieten bestimmt. Die zulässigen Nutzungen ergeben sich aus der Baugebietsfestsetzung in Verbindung mit der für dieses Baugebiet einschlägigen Vorschrift der §§ 2–11 Baunutzungsverordnung^[3].^[4]

Die Bestimmung der Art der Nutzung erfolgt in Anlehnung an die im Ersten Abschnitt der Baunutzungsverordnung geregelten Nutzungsarten. Die Art der Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks ist gem. § 16 Abs. 3 ImmoWertV nach dem Nutzungsartenkatalog in der Anlage 5 zur ImmoWertV zu spezifizieren, der im Wesentlichen auf den in den §§ 1–11 BauNVO geregelten Nutzungsarten basiert. Für Bauflächen (baureifes Land / Rohbauland / Bauerwartungsland) kommen hiernach folgende Arten der Nutzung in Betracht:

• Wohnbauflächen (W):

  1. Kleinsiedlungsgebiet (WS);
  2. reines Wohngebiet (WR);
  3. allgemeines Wohngebiet (WA);
  4. besonderes Wohngebiet (WB);

• gemischte Bauflächen (M), wozu auch Bauflächen ohne nähere Spezifizierung gehören:

  1. Dorfgebiet (MD);
  2. dörfliches Wohngebiet (MDW);
  3. Mischgebiet (MI);
  4. Kerngebiet (MK);
  5. urbanes Gebiet;

• gewerbliche Bauflächen (G):

  1. Gewerbegebiet GE;
  2. Industriegebiet (GI);

• Sonderbauflächen (S):

  1. Sondergebiet für Erholung (SE);
  2. sonstige Sondergebiete (SO) sowie
• Bauflächen für Gemeinbedarf (GB).

Darüber hinaus können noch Ergänzungen zur Art der Nutzung angegeben werden, wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH) oder Mehrfamilienhäuser (MFH).

Der Nutzungsartenkatalog in der Anlage 5 zur ImmoWertV differenziert darüber hinaus Flächen der Land- und Forstwirtschaft (LF) und sonstige Flächen (SF).

Rz. 34

Nach § 15 Abs. 3 ImmoWertV können sich Bodenrichtwertzonen in begründeten Fällen deckungsgleich überlagern, wenn eine eindeutige Zuordnung der Grundstücke zu einem Bodenrichtwertgrundstück gewährleistet bleibt. Das Erfordernis für deckungsgleich überlagernde Bodenrichtwertzonen kann sich insbesondere ergeben, wenn sich aufgrund der unregelmäßigen Verteilung von Grundstücken mit unterschiedlichen Nutzungen oder anderen erheblichen Unterschieden in wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen keine eigenen Bodenrichtwertzonen abgrenzen lassen.^[5]

Bei sich überlagernden Bodenrichtwertzonen ist i. S. d. § 247 Abs. 1 S. 2 BewG der Bodenrichtwert für dasjenige Bodenrichtwertgrundstück heranzuziehen, dessen Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht.^[6]

Praxis-Beispiel

Aufgrund deckungsgleich überlagernder Bodenrichtwertzonen liegen sowohl Bodenrichtwerte für "Wohnbauflächen (W)" als auch für "gewerbliche Bauflächen (G)" vor. Für ein in diesem Gebiet belegenes – zu bewertendes – unbebautes Grundstück, für das planungsrechtlich die Art der Nutzung "allgemeines Wohngebiet (WA)" zulässig ist, ist der Bodenrichtwert für "Wohnbauflächen (W)" zugrunde zu legen, da diese Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht.

Die sachgerechte Zuordnung des zu bewertenden Grundstück zur Art der Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks bei überlagernden Bodenrichtwertzonen trägt zur relations- und realitätsgerechten Bewertung bei.

Rz. 35

Die Verwaltungsanweisungen enthalten im Zusammenhang mit dem Ansatz des Bodenrichtwerts bei überlagernden Bodenrichtwertzonen mit unterschiedlichen Arten der Nutzung folgende – teilweise abstrahierende – Beispiele zur Ermittlung des Bodenwerts von bebauten Grundstücken:^[7]

Praxis-Beispiel

Beispiel 1

Aufgrund deckungsgleich überlagernder Bodenrichtwertzonen liegen 2 unterschiedliche Bodenrichtwerte für "Wohnen“ –" einmal für "mehrgeschossig", einmal für "ein-/zweigeschossig" – vor. Für ein zweigeschossiges Einfamilienhaus ist der Bodenrichtwert für "Wohnen, ein-/zweigeschossig" zugrunde zu legen.

Beispiel 2

Aufgrund deckungsgleich überlagernder Bodenrichtwertzonen liegen unterschiedliche Bodenrichtwerte für "Geschäftshäuser" und "Mehrfamilienhäuser" vor. Für ein Einfamilienhaus ist der Bodenrichtwert für "Mehrfamilienhäuser" zugrunde zu legen, da diese Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht.

Hierzu ist anzumerken, dass sich der Bodenwert eines bebauten Grundstücks gem. § 40 Abs. 1 ImmoWertV grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen ...