Roscher, BewG § 250 Bewertung der bebauten Grundstücke / 2 Verfahren zur Bewertung der bebauten Grundstücke (Abs. 1)

Rz. 9

In § 250 Abs. 1 BewG werden zunächst die Bewertungsverfahren bzw. Bewertungsmethoden bestimmt, die – in Abhängigkeit von der Grundstücksart – zur Ermittlung des Grundsteuerwerts für bebaute Grundstücke heranzuziehen sind. In Anlehnung an die Regelungen der Einheitsbewertung nach § 76 BewG ist der Grundsteuerwert von bebauten Grundstücken nach dem Ertrags- oder Sachwertverfahren zu ermitteln (s. auch Konzeption zur Bewertung des Grundvermögens: § 243 BewG Rz. 2ff.).

Gegen die Festlegung bestimmter – unterschiedlicher – Bewertungsverfahren bzw. Bewertungsmethoden für die einzelnen Grundstücksarten (§ 249 BewG) der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung hat der Gesetzgeber bei der Wahl der Bemessungsgrundlage und bei der Ausgestaltung der Bewertungsregeln einer Steuer einen großen Spielraum, solange sie geeignet sind, den Belastungsgrund der Steuer zu erfassen und dabei die Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abzubilden.^[1] Dabei ist der Gesetzgeber von Verfassungs wegen auch nicht verpflichtet, sich auf die Wahl nur eines Maßstabs zur Bemessung der Besteuerungsgrundlage festzulegen.^[2] Je nach Art und Vielfalt der von der Steuer erfassten Wirtschaftsgüter wird eine gleichheitsgerechte Bemessung der Erhebungsgrundlage ohnehin oft nur durch die Verwendung mehrerer Maßstäbe möglich sein. Bei der Wahl des geeigneten Maßstabs darf sich der Gesetzgeber auch von Praktikabilitätserwägungen leiten lassen, die je nach Zahl der zu erfassenden Bewertungsvorgänge an Bedeutung gewinnen und so auch in größerem Umfang Typisierungen und Pauschalierungen rechtfertigen können, dabei aber deren verfassungsrechtliche Grenzen wahren müssen.^[3]

Unter Berücksichtigung der Preisbildungsmechanismen der unterschiedlichen – grundstücksartbezogenen – Teilmärkte ist es für eine marktkonforme und damit relations- und realitätsgerechte Bewertung der bebauten Grundstücke vielmehr sogar geboten, unterschiedliche Bewertungsverfahren bzw. Bewertungsmethoden heranzuziehen.

Nach den allgemein anerkannten Vorschriften für die Verkehrswertermittlung von Immobilien auf der Grundlage des Baugesetzbuchs sind für die Wertermittlung von bebauten Grundstücken das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 6 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV). Im Rahmen der Grundsteuerbewertung kommen zur Bewertung von bebauten Grundstücken das Ertrags- oder Sachwertverfahren zu Anwendung, die in Anlehnung an die vorgenannten Vorschriften für die Verkehrswertermittlung ausgestaltet wurden (§ 243 BewG Rz. 5ff.). Wie bei der Einheitsbewertung findet das Vergleichswertverfahren, in dem der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen oder einem objektspezifischen Vergleichsfaktor ermittelt wird, bei der Grundsteuerbewertung der bebauten Grundstücke keine Anwendung.

Ob das Ertrags- oder das Sachwertverfahren für die wirtschaftliche Einheit anzuwenden ist, entscheidet sich bei der Grundsteuerbewertung nach der Grundstücksart der bebauten Grundstücke (Rz. 11, 13, 15). Befinden sich mehrere selbstständige Gebäude oder Gebäudeteile auf einem Grundstück, erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich, abhängig von der Bestimmung der – einheitlichen – Grundstücksart entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren.^[4]

Rz. 10

einstweilen frei

[1] BVerfG v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, 1. Leitsatz, BVerfGE 148, 147–217, BFH/NV 2018, 703.

[2] BVerfG v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14 u. a., Rz. 98, BverfGE 148, 147–217, BFH/NV 2018, 703; s. auch Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu Bewertungsverfahren des Grundvermögens, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 86 sowie BVerfG v. 10.2.1987, 1 BvL 18/81, 1 BvL 20/82, BStBl II 1987, 240, zur verfassungsmäßigen Zulässigkeit unterschiedlicher Bewertungsergebnisse für Einfamilienhäuser im Ertrags- und Sachwertverfahren bei der Einheitsbewertung.

[3] BVerfG v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14 u. a., Rz. 98, BVerfGE 148, 147–2177, BFH/NV 2018, 703.

[4] A 250 Abs. 4 AEBewGrSt.