Roscher, BewG § 261 Erbbaurecht

1 Allgemeines

Rz. 1

Die Vorschriften zum Grundvermögen (Abschnitt C) im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes werden im Unterabschnitt IV mit Regelungen zu den sog. Sonderfällen abgeschlossen. Zu den Sonderfällen gehören die Erbbaurechtsfälle (§ 261 BewG) und die Fälle mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (§ 262 BewG). Eine Regelung zu Grundstücken im Zustand der Bebauung, wie in der Einheitsbewertung (§ 91 BewG), ist für die Grundsteuer entbehrlich, da die nicht bezugsfertigen Gebäude und Gebäudeteile bei der Ermittlung des Werts – unverändert – außer Betracht bleiben (§ 246 BewG Rz. 1).^[1]

Rz. 2

In § 261 BewG wird die Grundsteuerbewertung in Erbbaurechtsfällen geregelt.

Ein Grundstück kann gem. § 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)^[2] in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht). Das Grundstück, an dem das Erbbaurecht bestellt ist, ist das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück bzw. das Erbbaugrundstück (§ 243 BewG Rz. 39, § 244 BewG Rz. 22).

Während bei der Einheitsbewertung das Erbbaurecht und das belastete Grundstück je eine selbstständige wirtschaftliche Einheit bilden, für die jeweils ein Einheitswert festzustellen ist^[3], wird bei der Grundsteuerbewertung das Erbbaurecht mit dem Erbbaugrundstück zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst (§ 244 BewG Rz. 22), für die ein Grundsteuerwert festzustellen ist.

Für die aus Erbbaurecht und Erbbaugrundstück zusammengefasste wirtschaftliche Einheit ist bei der Grundsteuerbewertung ein Gesamtwert zu ermitteln, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde. Der so ermittelte Gesamtwert wird dem Erbbauberechtigten bewertungsrechtlich zugerechnet, der damit zum Steuerschuldner für die aus Erbbaurecht und Erbbaugrundstück zusammengefasste wirtschaftliche Einheit wird. Aus Sicht des Gesetzgebers ist die Zurechnung des Gesamtwerts auf den Erbbauberechtigten gerechtfertigt, da sich der Erbbauberechtigte durch die Vereinbarung eines Erbbaurechts und der damit einhergehenden Zahlung des Erbbauzinses eine Rechtsposition verschafft, die es rechtfertigt, ihn für die Dauer des Erbbaurechts für Zwecke der Bewertung im Rahmen der Grundsteuer dem Eigentümer des Grund und Bodens gleichzustellen.^[4]

[1] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu IV. Sonderfälle, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, S. 119.

[2] Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG) v. 15.1.1919, in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403–6, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Art. 4 Abs. 7 des Gesetzes v. 1.10.2013, BGBl I 2013, 3719 geändert worden ist.

[3] § 92 Abs. 1 S. 1 BewG.

[4] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 261 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, S. 119.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 3

§ 261 BewG regelt die Ermittlung und Zurechnung des Grundsteuerwerts in Erbbaurechtsfällen.

Im vorstehenden Sinne wird in S. 1 der Vorschrift zunächst angeordnet, dass für die aus Erbbaurecht und Erbbaugrundstück zusammengefasste wirtschaftliche Einheit (§ 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG) ein Gesamtwert nach den Vorschriften des Grundvermögens (§§ 243–260 BewG) zu ermitteln ist, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde.

Nach S. 2 der Vorschrift ist der i. S. d. S. 1 ermittelte Gesamtwert und damit implizit der Steuergegenstand dem Erbbauberechtigten zuzurechnen, der damit nach der Grundsatzregelung zur Steuerschuldnerschaft in § 10 Abs. 1 GrStG zum Steuerschuldner für die aus Erbbaurecht und Erbbaugrundstück zusammengefasste wirtschaftliche Einheit wird.

S. 3 der Vorschrift regelt klarstellend, dass die vorstehenden Regelungen auch für Wohnungserbbau- und Teilerbbaurechte entsprechend gelten.

Rz. 4

einstweilen frei

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 5

§ 261 S. 1 und 2 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt.

S. 3 der Vorschrift wurde mit dem Jahressteuergesetz 2020 vom 21.12.2020^[2] angefügt. Der Gesetzgeber wollte hierdurch klarstellen, dass die in § 261 S. 1 und 2 BewG enthaltenen Sonderregelungen zur wirtschaftlichen Einheit, Bewertung und Zuordnung für das Erbbaurecht und dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück entsprechend für das Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht gelten.^[3]

Rz. 6

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 261 BewG ausschließlich auf das Grundvermögen (§§ 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücke. Innerhalb des Bereichs des Grundvermögens ist § 261 BewG für die Bewertung in Erbbaurechtsfällen maßgeblich.

§ 261 BewG ist gem. § 266 BewG erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anz...