Roscher, GrStG, BewG § 252 Bewertung im Ertragswertverfahren / 1 Allgemeines

Rz. 1

Die Bewertung der bebauten Grundstücke i. S. d. § 248 BewG erfolgt nach Maßgabe des § 250 BewG entweder im Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder im Sachwertverfahren (§§ 258–260 BewG). In den §§ 252–257 BewG wird das Ertragswertverfahren geregelt.

Das Ertragswertverfahren gehört neben den Vergleichs- und Sachwertverfahren zu den klassischen Wertermittlungsverfahren für bebaute Grundstücke.^[1] Durch Anwendung des Ertragswertverfahrens soll der auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Erträge aus einem bebauten Grundstück ermittelt werden. Es ist daher insbesondere zur Verkehrswertermittlung für solche bebauten Grundstücke geeignet, bei denen die marktüblich erzielbaren Erträge für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt ausschlaggebend sind. Im Rahmen der Grundsteuerbewertung wird das Ertragswertverfahren für die sog. Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) angewandt (§ 250 BewG Rz. 11).

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)^[2] kennt 3 Verfahrensvarianten des Ertragswertverfahrens (Rz. 14ff.). Das Ertragswertverfahren nach § 252ff. BewG wurde in Anlehnung an das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 29 ImmoWertV^[3] geregelt. Aus Praktikabilitätserwägungen hat der Gesetzgeber hierbei jedoch einige Typisierungen vorgesehen (Rz. 36ff.). So werden insbesondere die Erträge aus dem bebauten Grundstück nicht anhand tatsächlich vereinbarter Mieten oder üblicher Mieten, die aus Vergleichsmieten oder aus örtlichen Mietspiegeln hätten abgeleitet werden müssen, sondern auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten ermittelt. Durch die gesetzliche Vorgabe von grundstücksartbezogenen marktüblichen Liegenschaftszinssätzen wurde auf die unmittelbare Heranziehung der von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätzen verzichtet. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale i. S. d. § 8 Abs. 3 ImmoWertV, wie z. B. besondere Ertragsverhältnisse oder Baumängel und Bauschäden, werden bei der typisierten Ertragswertermittlung nach §§ 252ff. BewG nicht berücksichtigt.

[1] S. auch § 6 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV.

[2] Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) v. 14.7.2021, BGBl I 2021, 2805.

[3] Zum Zeitpunkt des Grundsteuer-Reformgesetzes v. 26.11.2019 war noch die Immobilienwertermittlungsverordnung v. 19.5.2010 (BGBl I 2010, 639) in Kraft. Insoweit wird in den Gesetzesmaterialien noch auf den inhaltsgleichen § 17 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ImmoWertV 2010 Bezug genommen.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

In den §§ 252–257 BewG wird das Ertragswertverfahren geregelt, dass gem. § 250 Abs. 2 BewG zur Bewertung der sog. Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) anzuwenden ist.

Als Eingangsnorm zum Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG bestimmt § 252 S. 1 BewG, dass sich der Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags nach § 253 BewG (Barwert des Reinertrags des Grundstücks) und des abgezinsten Bodenwerts nach § 257 BewG ermittelt. In systematischer Hinsicht wird damit die Entscheidung getroffen, dass die Ermittlung des Grundsteuerwerts im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG unter Rückgriff auf die Verfahrensvariante des vereinfachten Ertragswertwertverfahrens nach § 29 ImmoWertV^[1] erfolgt (Rz. 19ff.).

§ 252 S. 2 BewG enthält eine Regelung zur Abgeltungswirkung des im Ertragswertverfahrens ermittelten Grundsteuerwerts. Hiernach sind die Werte für den Grund und Boden, das Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und die sonstigen Anlagen durch den Ansatz des Grundsteuerwerts abgegolten.

Rz. 3

einstweilen frei

[1] In den Gesetzesmaterialien wird insoweit noch auf den inhaltsgleichen § 17 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ImmoWertV 2010 Bezug genommen.

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 252 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert.

Rz. 5

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 252 BewG ausschließlich auf das inländische Grundvermögen (§§ 231, 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücke. Innerhalb des Bereichs des Grundvermögens findet § 252 BewG gem. § 250 Abs. 2 BewG auf die Bewertung der sog. Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) Anwendung.

§ 252 BewG ist gem. § 266 Abs. 1 BewG erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden.

Rz. 6

einstweilen frei

[1] Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

1.3 Regelungszusammenhänge

Rz. 7

Die Bewer...