Roscher, GrStG, BewG § 253 Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags

1 Allgemeines

Rz. 1

Nach § 252 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) nach § 253 BewG und des abgezinsten Bodenwerts nach § 257 BewG (§ 252 BewG Rz. 26, 27). Insoweit wird in § 253 BewG mit der Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags des Grundstücks bzw. des Barwerts (Gegenwartswerts) des Reinertrags des Grundstücks ein Teil (Summand) zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Ertragswertverfahren geregelt.

Stufenweise wird in § 253 BewG zunächst die Ermittlung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks und nachfolgend dessen Kapitalisierung über die Restnutzungsdauer des Gebäudes normiert. Neben der Bestimmung der jeweiligen Ermittlungsmethodik wird hierbei auf verschiedene Bewertungsparameter, die in den §§ 254–256 BewG (Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssätze) sowie in den Anlagen 37 und 38 zum BewG (Vervielfältiger und Gesamtnutzungsdauer der Gebäudearten) geregelt sind, Bezug genommen.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

In § 253 wird die Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags des Grundstücks bzw. des Barwerts (Gegenwartswerts) des Reinertrags des Grundstücks normiert.

In Abs. 1 der Vorschrift wird als Ausgangsgröße für die Kapitalisierung zunächst die Ermittlung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks, der sich durch Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten nach § 255 i. V. m. der Anlage 40 zum BewG vom jährlichen Rohertrag des Grundstücks nach § 254 BewG i. V. m. der Anlage 39 zum BewG ergibt, geregelt.

Der ermittelte jährliche Reinertrag des Grundstücks wird anschließend (ohne Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudeertragsanteil) nach Maßgabe des Abs. 2 der Vorschrift über die Restnutzungsdauer des Gebäudes zum Barwert (Gegenwartswert) des Reinertrags kapitalisiert (§ 252 BewG Rz. 27). Die Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks erfolgt durch Anwendung eines Vervielfältigers nach der Anlage 37 zum BewG, der sich nach der jeweiligen Restnutzungsdauer des Gebäudes und einem grundstücksartbezogenen Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG bestimmt. In § 253 Abs. 2 S. 3 bis 6 BewG wird die Ermittlung der Restnutzungsdauer für den Regelfall und für Sonderfälle (Verlängerung der Restnutzungsdauer nach einer Kernsanierung, Mindest-Restnutzungsdauer sowie Begrenzung der Restnutzungsdauer bei einer Abbruchverpflichtung) geregelt.

Rz. 3

einstweilen frei

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 253 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt.

Im Rahmen des Fondsstandortgesetzes vom 3.6.2021^[2] wurden in § 253 Abs. 2 S. 3 und 6 jeweils die Wörter "am Bewertungsstichtag" durch die Wörter "im Hauptfeststellungszeitpunkt" ersetzt. Mit dieser Änderung soll klargestellt werden, dass im Rahmen der Ermittlung der Restnutzungsdauer im Ertragswertverfahren das Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt maßgeblich ist. Dies soll auch bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung nach § 253 Abs. 2 S. 6 BewG gelten.^[3] Hierdurch wird insbesondere vermieden, dass infolge des Fortschreitens des Gebäudealters während des Hauptfeststellungszeitraums Wertfortschreibungen i. S. d. § 222 Abs. 1 BewG zu prüfen und durchzuführen sind.^[4]

Rz. 5

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 253 BewG ausschließlich auf das inländische Grundvermögen (§§ 231, 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücke. Innerhalb des Bereichs des Grundvermögens findet § 253 BewG gem. § 250 Abs. 2 BewG auf die Bewertung der sog. Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) Anwendung.

§ 253 BewG ist gem. § 266 Abs. 1 BewG erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden.

Rz. 6

einstweilen frei

[1] Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

[2] Gesetz zur Stärkung des Fondstandorts Deutschland und zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2019/1160 zur Änderung der Richtlinien 2009/65/EG und 2011/61/EU im Hinblick auf den grenzüberschreitenden Vertrieb von Organismen für gemeinsame Anlagen (Fondsstandortgesetz – FoStoG) v. 3.6.2021, BGBl I 2021, 1498.

[3] S. Stellungnahme des Bundesrates v. 5.3.2021, zu § 253 Abs. 2 S. 3 und 6 BewG, BT-Drs. 19/27631 v. 17.3.2021, 132.

[4] Im Zusammenhang mit dem Abschlag wegen der Notwendigkeit vorzeitigen Gebäudeabbruchs in der Einheitsbewertung hatte der BFH das Näherrücken des Abbruchzeitpunkts als Änderung der tatsächlichen Verhältnisse angesehen (BFH v. 3.7.1981, III R 53/79, BStBl II, 761).

1.3 Regelungszusammenhänge

Rz. 7

Nach § 252 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) nach § 253 BewG und des abgezinsten Bodenwerts nach § 257 BewG.

In einer Vorstufe ist gem. ...