Roscher, GrStG, BewG § 254 Rohertrag des Grundstücks / 2.1 Ermittlung des jährlichen Rohertrags

Rz. 10

Aus Vereinfachungs- und Praktikabilitätsgründen wird der jährliche Rohertrag nicht aus den tatsächlich vereinbarten Mieten oder üblichen Mieten, sondern auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche ermittelt. Zu den Beweggründen des Gesetzgebers s. Rz. 1.

Nach § 254 BewG ergibt sich der jährliche Rohertrag des Grundstücks aus den in der Anlage 39 zum BewG nach

• 16 Ländern,
• 3 Grundstücksarten^[1] (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstücke einschl. Wohnungseigentum),
• 3 Wohnflächengruppen (unter 60 m², ab 60 m² bis unter 100 m² sowie 100 m² und mehr Wohnfläche) sowie
• 5 Baujahrgruppen der Gebäude (bis 1948, 1949–1978, 1979–1990, 1991–2000 und ab 2001)

differenzierten monatlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche, einschließlich der in Abhängigkeit von 7 gemeindebezogenen Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge.

Der Gesetzgeber hat im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019^[2] mit der Einfügung des Wortes "jährlicher" explizit klargestellt, dass der jährliche Rohertrag des Grundstücks aus den monatlichen Nettokaltmieten der Anlage 39 zum BewG anzusetzen ist.^[3]

Die gemeindebezogene Einordnung in die jeweilige Mietniveaustufe ergibt sich aus der aufgrund des § 263 Abs. 2 BewG vom Bundesministerium der Finanzen mit Zustimmung des Bundesrates erlassenen Mietniveau-Einstufungsverordnung (MietNEinV)^[4].

In Teilen der Fachöffentlichkeit wird insbesondere die lagebezogene – auf die Lage in einer Gemeinde bezogene – Differenzierung der durchschnittlichen Nettokaltmieten als unzureichend beurteilt. Hierdurch würden Wohngrundstücke in guten Lagen systematisch unterbewertet und solche in einfachen Lagen systematisch überbewertet (§ 252 Rz. 37). Insbesondere aus Praktikabilitätserwägungen hat der Gesetzgeber nach intensiver Debatte und Abwägung jedoch nur die Möglichkeit gesehen, seinen Typisierungsspielraum hier weit auszulegen (§ 252 BewG Rz. 38).

Rz. 11

Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ist aus den durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten aus der Anlage 39 zum BewG zu ermitteln. Eine Erklärung der tatsächlichen Mieteinnahmen durch den Steuerpflichtigen oder die Ermittlung einer üblichen Miete ist ausgeschlossen.^[5]

Zur Ermittlung des jährlichen Rohertrags des Grundstücks auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 sind die nach Maßgabe der Anlage 39 zum BewG ermittelten monatlichen durchschnittlichen Nettokaltmieten in EUR/m² Wohnfläche (Wertverhältnisse/Stand: 1. Januar 2022), einschließlich der prozentualen Ab- oder Zuschläge für die gemeindebezogene Mietniveaustufe mit den jeweiligen Wohnflächen und der Anzahl der Monate eines Jahres zu multiplizieren. Auf die Ermittlung des jährlichen Rohertrags des Grundstücks in dem zusammengefassten Anwendungsbeispiel zum Ertragswertverfahren wird insoweit hingewiesen (§ 252 BewG Rz. 30).

Mit den nach Maßgabe von § 254 BewG i. V. m. der Anlage 39 zum BewG angesetzten durchschnittlichen Nettokaltmieten sind auch die Werteinflüsse der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG erfasst bzw. abgegolten (§ 252 BewG Rz. 32).^[6]

Rz. 12

einstweilen frei

[1] Der Begriff Grundstücksart i. S. d. § 249 BewG ist zutreffender als der im Gesetz verwendete Begriff Gebäudeart; s. auch Begründung zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes, zu § 254 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 115.

[2] Grundsteuer-Reformgesetzes v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

[3] S. Bericht des BT-Finanzausschusses zu Art. 1, Nr. 2, § 254 Abs. 1 S. 1 BewG, BT-Drs. 19/14158 v. 17.10.2019, 16.

[4] Verordnung zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe i. S. d. § 254 des Bewertungsgesetzes (Mietniveau-Einstufungsverordnung – MietNEinV) v. 18.8.2021, BGBl I 3738 und BStBl I, 1871.

[5] A 254 Abs. 1 S. 4 AEBewGrSt.

[6] S. vergleichbare Regelung zur Verkehrswertermittlung im Ertragswertverfahren: ImmoWertA-E, Nr. 31.5, sowie vormalige Ertragswertrichtlinie v. 12.11.2015, Nr. 5 Abs. 2.