Roscher, GrStG, BewG § 254 Rohertrag des Grundstücks / 2.2 Durchschnittliche Nettokaltmiete nach der Anlage 39 zum BewG

2.2.1 Ermittlungsgrundlage

Rz. 13

Die durchschnittlichen Nettokaltmieten in der Anlage 39 zum BewG in EUR/m² Wohnfläche wurden auf der Grundlage der Zusatzerhebung zum Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes ermittelt.

Im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019^[1] wurde auf die seinerzeit vorliegenden Daten des Mikrozensus 2014^[2] zurückgegriffen. Nach dem mit dem Mikrozensus 2018^[3] aktuellere statistische Grundlagen vorlagen, hat der Gesetzgeber die Bewertungsparameter in der Anlage 39 zum BewG, insbesondere die durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten, einschließlich der Einführung einer neuen Mietniveaustufe 7, im Wege des Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetzes vom 16.7.2021^[4] aktualisiert und fortentwickelt. Der Gesetzgeber wollte hiermit sicherstellen, dass das Bewertungsziel eines objektiviert-realen Grundsteuerwerts als Bemessungsgrundlage für eine relations- und realitätsgerechte Besteuerung weiterhin zutreffend erfasst wird.^[5]

Die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes 2014 und 2018 ermittelten durchschnittlichen Nettokaltmieten wurden jeweils auf das Jahr 2021 (maßgeblich für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022) fortgeschrieben.

Rz. 14

einstweilen frei

[1] Grundsteuer-Reformgesetzes v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

[2] S. Mikrozensus – Zusatzerhebung 2014 – Bestand und Struktur der Wohneinheiten; Wohnsituation der Haushalte – Fachserie 5, Heft 1, erschienen am 23. Dezember 2016, https://www.statistischebibliothek.de/mir/receive/DEHeft_mods_00065952, abgerufen am 19.6.2022.

[3] S. Wohnen in Deutschland – Zusatzprogramm des Mikrozensus 2018; https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Publikationen/Downloads-Wohnen/wohnen-in-deutschland-5122125189005.html; abgerufen am 19.6.2022.

[4] Gesetz zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften (Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz – GrStRefUG) v. 16.7.2021, BGBl I, 2931, und BStBl I, 1451.

[5] S Begründung zum Entwurf eines Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetzes, A. Problem und Ziel, B. Lösung sowie zu Nr. 13, Anlage 39 zu § 254 – Tabellen in Teil I und II, BT-Drs. 19/28902 v. 22.4.2021, 1 und 2 sowie 24 und 25.

2.2.2 Begriff der Nettokaltmiete

Rz. 15

Ausweislich des Glossars zur Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes zum Zusatzprogramm des Mikrozensus 2018^[1] wurde unter der Nettokaltmiete (häufig auch als Nettomiete oder Grundmiete bezeichnet) der monatliche Betrag verstanden, der mit dem Vermieter als Entgelt für die Überlassung der ganzen Wohnung zum Zeitpunkt der Zählung vereinbart war. Dabei war es gleichgültig, ob die Miete tatsächlich gezahlt wurde oder nicht. In die Nettokaltmiete wurden weder die "kalten Nebenkosten" (insbesondere Betriebskosten i. S. d. § 2 Betriebskostenverordnung) noch die "warmen Nebenkosten" bzw. Umlagen für den Betrieb einer Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage usw. einbezogen.

Rz. 16

Nettokaltmieten stellen als Rohertrag des Grundstücks grundsätzlich eine geeignete Ausgangsgröße für die Ertragswertermittlung dar. Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren werden Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten i. S. d. § 2 Betriebskostenverordnung mit dem Mieter neben der Miete abgerechnet werden können, nicht beim Rohertrag des Grundstücks erfasst. Infolgedessen werden vom Rohertrag des Grundstücks nur noch die nicht durch Umlagen oder sonstigen Kostenübernahmen gedeckte Bewirtschaftungskosten abgezogen.^[2]

Die in der ImmoWertV geregelten Standardverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts im Ertragswertverfahren knüpfen beim Rohertrag des Grundstücks an die marktüblich erzielbaren Erträge an. Zur Prüfung der Marktüblichkeit der Erträge wird bei Wohnraum in erster Linie auf die ortsübliche Vergleichsmiete zurückgegriffen (§ 252 BewG Rz. 13). Marktmieten aus Neuvertragsabschlüssen von z. B. deutlich über 20 EUR/m² Wohnfläche erweisen sich bei dieser Prüfung häufig als "Overrent-Mieten", deren temporäre Mehrerträge im Rahmen der Ertragswertverfahren auf der Grundlage des Baugesetzbuchs als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch marktgerechte Zu- und Abschläge nach der Marktanpassung (nach dem eigentlichen Verfahren) gesondert zu berücksichtigen sind.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gem. § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten 6^[3] Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Für die ortsübliche Vergleichsmiete relevant sind somit grundsätzlich alle Neuvermietungen der letzten 6 Jahre sowie alle Bestandsverträge, bei denen die Miete in den letzten 6 Jahren geändert wurde. Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt bei Mieterhöhungen di...