Roscher, GrStG, BewG § 254 Rohertrag des Grundstücks / 2.2.3 Differenzierung der durchschnittlichen Nettokaltmiete

Rz. 18

Die durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche sind nach Teil I. der Anlage 39 zum BewG in einem ersten Schritt zunächst nach

• den 16 Ländern,
• 3 Grundstücksarten (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstücke einschl. Wohnungseigentum),
• 3 Wohnflächengruppen (unter 60 m², ab 60 m² bis unter 100 m² sowie 100 m² und mehr Wohnfläche) sowie
• 5 Baujahrgruppen der Gebäude (bis 1948, 1949–1978, 1979–1990, 1991–2000 und ab 2001)

differenziert (Rz. 18-25).

Hierzu folgender Auszug aus Teil I. der Anlage 39 zum BewG:

Monatliche Nettokaltmieten in EUR/m² Wohnfläche (Wertverhältnisse / Stand 1. Januar 2022)

Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen den Gemeinden eines Landes werden die länderbezogen ermittelten durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten nach Teil I. der Anlage 39 zum BewG in einem zweiten Schritt anhand gemeindebezogener Mietniveaustufen (Teil II. der Anlage 39 zum BewG) weiter differenziert (Rz. 27).

2.2.3.1 Differenzierung nach Land, Grundstücksart, Wohnflächengruppe und Baujahrgruppe

Rz. 19

Wenngleich zwischenzeitlich einige Länder im Bereich des Grundvermögens auf der Grundlage der sog. Länderöffnungsklausel für die Grundsteuer nach Art 72 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 GG abweichende landesrechtliche Reglungen getroffen haben, enthält das bundesgesetzlich geregelte Bewertungsgesetz für nach allen 16 Ländern differenzierte durchschnittliche Nettokaltmieten.

Rz. 20

Nach § 250 Abs. 2 BewG sind die sog. Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG zu bewerten. Infolgedessen sind die durchschnittlichen Nettokaltmieten in der Anlage 39 zum BewG nach den 3 Grundstückarten Einfamilienhäuser (§ 249 BewG Rz. 18ff.), Zweifamilienhäuser (§ 249 BewG Rz. 23) und Mietwohngrundstücke (§ 249 BewG Rz. 25) differenziert. Für die Ermittlung des Rohertrags bei Wohnungseigentum (§ 249 BewG Rz. 27) sind gem. Teil I. der Anlage 39 zum BewG die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke anzuwenden.^[1]

Rz. 21

Die Differenzierung der monatlichen durchschnittlichen Nettokaltmieten nach 3 Wohnflächengruppen (unter 60 m², ab 60 m² bis unter 100 m² sowie 100 m² und mehr Wohnfläche) trägt insbesondere der Tatsache Rechnung, dass am Wohnungsmarkt grundstücksartbezogen für kleinere und neuere Wohnungen regelmäßig höhere monatliche Nettokaltmieten je m² Wohnfläche als für größere und ältere Wohnungen erzielbar sind.

Nach Ergebnissen des Mikrozensus 2018 des Statistischen Bundesamtes^[2] hält der langfristige Trend in Deutschland zu kleineren Haushalten an. Die Zahl der Einpersonenhaushalte in Deutschland ist seit 1991 um 46 % gestiegen. Damit lebten rund 17,3 Mio. Menschen oder etwa jede fünfte Person in Deutschland in einem Einpersonenhaushalt. Dies führt zu einer verstärkten Nachfrage nach kleineren Wohnungen am Wohnungsmarkt.^[3]

Abgesehen von den sanierten Altbauwohnungen in zentraler innerstädtischer Lage punkten neuere Wohnungen gegenüber älteren Bestandsimmobilien, insbesondere durch eine bessere und modernere Ausstattung und mit einem niedrigeren Energieverbrauch. Teure Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen sind zeitnah nicht zu erwarten oder fallen noch unter die Gewährleistung.

Bei Wohngrundstücken mit mehr als 1 Wohnung (Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück) ist jede Wohnung in eine der 3 Wohnflächengruppen einzuordnen.^[4] Die Wohnflächen von mehreren Wohnungen einer Wohnflächengruppe sind zusammenzufassen und insgesamt der Wohnflächengruppe zuzuordnen.

Praxis-Beispiel

Mietwohngrundstück mit mehreren Wohnungen:^[5]

Ein Mietwohngrundstück besteht aus 1 Gebäude mit insgesamt 5 Wohnungen:

(Wohnung 1 = 73 m² / Wohnung 2 = 55 m² / Wohnung 3 = 128 m² / Wohnung 4 = 62 m² / Wohnung 5 = 45 m²)

Für die Ermittlung des Rohertrags sind folgende Einteilungen vorzunehmen:2

• Wohnungen (Wohnungen 2 und 5) gehören mit einer Gesamtfläche von 100 m² zur Wohnflächengruppe von unter 60 m² Wohnfläche.
• 2 Wohnungen (Wohnungen 1 und 4) gehören mit einer Gesamtfläche von 135 m² zur Wohnflächengruppe von 60 m² bis unter 100 m² Wohnfläche.
• 1 Wohnung (Wohnung 3) gehört mit einer Wohnfläche von 128 m² zur Wohnflächengruppe mit einer Wohnfläche von 100 m² und mehr.

Hinweis

In der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts können mehrere Wohnungen in einer Wohnflächengruppe zusammengefasst werden. Es genügt, wenn für eine Wohnflächengruppe die Anzahl der Wohnungen und die gesamte Wohnfläche für diese Wohnungen angegeben wird.

Mit Bezug auf die Angabe "Wohnfläche (je Wohnung)" in der Fassung der Anlage 39, Teil I., zum BewG vor der Änderung durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vom 16.7.2021.^[6] hatte der Gesetzgeber klargestellt, dass die Mietansätze in der Anlage 39 zum BewG auch für Wohnflächen, die den Wohnungsbegriff nicht erfüllen, Anwendung finden.^[7] In Betracht kommen insoweit insbesondere Wohnflächen, die aufgrund der fehlenden Mindestgröße von 20 m² oder des fehlenden selbstständigen Zugangs den Wohnungsbegriff i. S. d. § 249 Abs. 10 BewG (§ 249 BewG Rz. 37) nicht erfüllen. Nach der Verwaltungsauffassung sind für Wohnräume, die keine Wohnungen darstellen (z. B. Wohnräume in einem...