Roscher, GrStG, BewG § 258 Bewertung im Sachwertverfahren / 5 Ermittlung des Sachwerts (Abs. 3)

5.1 Ermittlung des vorläufigen Sachwerts (Abs. 3 S. 1)

Rz. 28

In § 258 Abs. 3 S. 1 BewG wird bestimmt, dass die Summe aus Bodenwert i. S. d. § 247 BewG (Rz. 26) und Gebäudesachwert i. S. d. § 259 BewG den vorläufigen Sachwert des Grundstücks ergibt (Rz. 20, 21).^[1]

Rz. 29

instweilen frei

[1] S. auch Nr. 3 Abs. 2 SW-RL; § 35 Abs. 2 ImmoWertV v. 14.7.2021.

5.2 Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts mit einer Wertzahl (Abs. 3 S. 2)

Rz. 30

Zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Sachwertverfahren ist der – vorwiegend kostenorientiert – ermittelte vorläufige Sachwert (Rz. 28) gemäß § 258 Abs. 3 S. 2 BewG durch Anwendung einer gesetzlich normierten Wertzahl nach Maßgabe des § 260 BewG i. V. m. der Anlage 43 zum BewG an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen (Marktanpassung, s. Rz. 16, 20, 21). Mit der gesetzlichen Vorgabe von marktüblichen bundesdurchschnittlichen Wertzahlen wird auf die unmittelbare Heranziehung der von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelten Sachwertfaktoren in dem steuerlichen Massenverfahren zur Feststellung der Grundsteuerwerte verzichtet (§ 260 BewG Rz. 9).^[1]

Ist der für das bebaute Grundstück im Sachwertverfahren ermittelte Wert geringer als 75 % des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre, ist der Mindestwert nach § 251 BewG anzusetzen.

Rz. 31

einstweilen frei

[1] S. Begründung zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes, zu § 260 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 119.

5.3 Abgeltung durch den Sachwert (Abs. 3 S. 3)

Rz. 32

§ 258 Abs. 3 S. 3 BewG enthält eine klarstellende Regelung zur Abgeltungswirkung des im Sachwertverfahren ermittelten Grundsteuerwerts.

Nach § 258 Abs. 3 S. 3 BewG sind mit dem Grundsteuerwert die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen und die sonstigen Anlagen (§ 243 BewG Rz. 35) abgegolten.

Diese Regelung trägt insbesondere dem Umstand Rechnung, dass zur Berücksichtigung der baulichen Anlagen die keine Gebäude sind, insbesondere Außenanlagen, und sonstigen Anlagen, die Normalherstellungskosten pauschal um 3 % erhöht wurden (§ 259 Abs. 1 BewG i. V. m. Anlage 42, Teil II. zum BewG; § 259 BewG Rz. 10). Wenngleich diese Verwaltungsvereinfachung durch den Typisierungsspielraum des Gesetzgebers gedeckt sein dürfte, können hierdurch im Einzelfall erheblich werthaltige Außenanlagen, wie z. B. ein Golf- oder ein Tennisplatz, unberücksichtigt bleiben.

Das Zubehör (§ 243 BewG Rz. 38) wird in § 258 Abs. 3 S. 3 BewG nicht explizit genannt. Gleichwohl ist von einer allumfassenden Abgeltungsanordnung auszugehen, die alle zum Grundvermögen gehörenden Vermögensgenstände (§ 243 BewG Rz. 23ff.) innerhalb der wirtschaftlichen Einheit (§ 244 BewG Rz. 11ff.) einschließt.

Rz. 33

einstweilen frei