Roscher, GrStG, BewG § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts / 6.3 Ermittlung der Alterswertminderung (Abs. 4 S. 2 )

Rz. 42

Die Alterswertminderung bestimmt sich gem. § 259 Abs. 4 S. 2 BewG regelmäßig durch die Multiplikation des Gebäudenormalherstellungswerts (Rz. 28) mit dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes nach Anlage 38 zum BewG.

Die Alterswertminderung wird mithin in einem Prozentsatz der Gebäudenormalherstellungskosten ausgedrückt und lässt sich regelmäßig anhand folgender Formel ermitteln:

Entsprechend zu § 23 S. 2 ImmoWertV 2010 ist ausschließlich von einer gleichmäßigen (linearen) jährlichen Wertminderung auszugehen.

Praxis-Beispiel

Ausgangsdaten:

Hauptfeststellungszeitpunkt	1.1.2022
Grundstücksart	Gemischt genutztes Grundstück
Baujahr	1980
Gesamtnormalherstellungswert	500.000 EUR

1. Ermittlung der Alterswertminderung in %

Alterswertminderung in %	Gebäudealter 42 Jahre (Jahr des Hauptfeststellungszeitpunkts 2022 – Baujahr 1980)	x	100
	Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (Anlage 38 BewG)

= 52,5 %

2. Alterswertminderung in EUR

52,5 EUR v. 500.000 EUR (Gebäudenormalherstellungswert) = 262.500 EUR

6.3.1 Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt

Rz. 43

Das Gebäudealter wird aus Vereinfachungsgründen i. d. R. durch den Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (Baujahr) vom Jahr des Hauptfeststellungszeitpunkts ermittelt.^[1]

[1] A 259.5 Abs. 1 S. 2 AEBewGrSt.

6.3.2 Gesamtnutzungsdauer

Rz. 44

Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ist der Anlage 38 zum BewG zu entnehmen. Sie richtet sich grundsätzlich nach der Grundstücksart i. S. d. § 249 BewG und den in der Anlage 38 zum BewG ausgewiesenen Gebäudearten.^[1] Für die im Sachwertverfahren zu bewertenden gemischt genutzten Grundstücke und Nichtwohngrundstücke (Geschäftsgrundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) ist hiernach von folgenden wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer auszugehen:

Auszug aus der Anlage 38 zum BewG – Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke:
Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung)	80	Jahre
Museen, Theater, Sakralbauten	70	Jahre
Bürogebäude, Verwaltungsgebäude	60	Jahre
Banken und ähnliche Geschäftshäuser	60	Jahre
Einzelgaragen und Mehrfachgaragen	60	Jahre
Kindergärten (Kindertagesstätten), allgemeinbildende Schulen und berufsbildende Schulen, Hochschulen, Sonderschulen	50	Jahre
Wohnheime, Internate, Alten- und Pflegeheime	50	Jahre
Kauf-/Warenhäuser	50	Jahre
Krankenhäuser, Kliniken, Tageskliniken, Ärztehäuser	40	Jahre
Gemeindezentren, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude, Vereinsheime	40	Jahre
Beherbergungsstätten, Hotels, Verpflegungseinrichtungen	40	Jahre
Sport- und Tennishallen, Freizeitbäder, Kur- und Heilbäder	40	Jahre
Tief-, Hoch- und Nutzfahrzeuggaragen als Einzelbauwerke, Carports	40	Jahre
Betriebs- und Werkstätten, Industrie- und Produktionsgebäude	40	Jahre
Lager- und Versandgebäude	40	Jahre
Verbrauchermärkte, Autohäuser	30	Jahre
Reithallen, ehemalige landwirtschaftliche Mehrzweckhallen, Scheunen und Ähnliches	30	Jahre

Bei der Festlegung der gesetzlichen Gesamtnutzungsdauern in der Anlage 38 zum BewG erfolgte im Rahmen des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019^[2] eine Orientierung an den Obergrenzen der in Anlage 3 der Sachwertrichtlinie vom 5.9.2012^[3] angegebenen Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Instandhaltung (§ 253 BewG Rz. 20). Bei den gemischt genutzten Grundstücken hat man sich hierbei an der Obergrenze für Wohnhäuser mit Mischnutzung orientiert.

Rz. 45

Für die Bestimmung der in der Anlage 38 zum BewG ausgewiesenen Gebäudearten gelten die Grundsätze für die Bestimmung der Gebäudeart bei der Ermittlung der NHK nach der Anlage 42, Teil II. zum BewG entsprechend (Rz. 16ff.). Bei der Ermittlung der nach Anlage 38 zum BewG für die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmende Gebäudeart ist mithin auf das gesamte Gebäude oder einen baulich selbständig abgrenzbaren Teil des Gebäudes abzustellen. Entscheidungserheblich für die Einstufung ist allein das durch die Hauptnutzung des Gebäudes oder Gebäudeteils entstandene Gesamtgepräge. Zur Hauptnutzung gehörende übliche Nebenräume, wie z. B. Lager- und Verwaltungsräume bei Warenhäusern oder separate Büroräume in einem Autohaus, sind entsprechend dem Gesamtgepräge der Hauptnutzung zuzurechnen.^[4]

Teileigentum ist in Abhängigkeit seiner baulichen Gestaltung den ausgewiesenen Gebäudearten in der Anlage 38 zum BewG zuzuordnen (Rz. 20).

Für nicht in der Anlage 38 zum BewG aufgeführte Gebäudearten ist die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten (Auffangklausel). Zu diesem Zweck ist bei Geschäftsgrundstücken, dem Teileigentum und sonstigen bebauten Grundstücken auf die Gebäudeart abzustellen, die mit der Hauptnutzung des Gebäudes die größten Übereinstimmungen aufweist (Rz. 22).

Wird ein Gebäude mit nicht selbstständigen Gebäudeteilen unterschiedlich genutzt, ist die Wahl der maßgeblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer en...