Roscher, GrStG, BewG § 262 Gebäude auf fremdem Grund und Boden

1 Allgemeines

Rz. 1

Gebäude auf fremdem Grund und Boden gehören neben den Erbbaurechten (§ 261 BewG) zu den im Unterabschnitt IV des Abschnitts C (Grundvermögen) im Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes geregelten sog. Sonderfällen (§ 261 BewG Rz. 1).

Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zivilrechtlich oder wirtschaftlich zuzurechnen ist.

Während bei der Einheitsbewertung das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und das damit belastete Grundstück 2 wirtschaftliche Einheiten bilden, für die jeweils ein Einheitswert festzustellen ist^[1], werden bei der Grundsteuerbewertung das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und das damit belastete Grundstück aus Vereinfachungs- und Automationsgründen^[2] zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst, für die ein Gesamtwert zu ermitteln ist. Festgestellt wird der Wert, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Gebäude auf fremdem Grund und Boden nicht bestünde.

Der ermittelte Gesamtwert ist dem Eigentümer des Grund und Bodens als Steuerschuldner zuzurechnen.

[1] S. § 94 Abs. 1 S. 1 BewG.

[2] S. Begründung zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes, zu § 262 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 119.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

In § 262 BewG wird die Ermittlung der Grundsteuerwerte bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden geregelt.

Ausgehend von der Regelung in § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG (§ 244 BewG Rz. 24), wonach ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zusammen mit dem dazugehörenden Grund und Boden als 1 Grundstück bzw. als 1 wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens gilt, wird in S. 1 der Vorschrift bestimmt, dass für diese wirtschaftliche Einheit ein Gesamtwert nach den (Bewertungs-)Vorschriften für das Grundvermögen (§§ 242–260 BewG) zu ermitteln ist.

Der so ermittelte Gesamtwert ist nach S. 2 der Vorschrift dem Eigentümer des Grund und Bodens zuzurechnen, der somit gemäß § 10 Abs. 1 GrStG zum Steuerschuldner für die wirtschaftliche Einheit (Gebäude auf fremdem Grund und Boden zusammen mit dem dazugehörenden Grund und Boden) wird.

Rz. 3

einstweilen frei

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 262 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingeführt und seither nicht geändert.

Rz. 5

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Abschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 262 BewG ausschließlich auf das inländische Grundvermögen (§§ 231, 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücke. Innerhalb des Bereichs des Grundvermögens ist § 262 BewG für die Bewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden maßgeblich.

§ 262 BewG ist gemäß § 266 Abs. 1 BewG erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden.

Rz. 6

einstweilen frei

[1] Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

1.3 Regelungszusammenhänge

Rz. 7

Nach § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG gilt das Gebäude auf fremdem Grund und Boden zusammen mit dem dazugehörenden Grund und Boden als 1 Grundstück bzw. als 1 wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Für diese wirtschaftliche Einheit ist gemäß § 262 S. 1 BewG ein Gesamtwert (Grundsteuerwert) nach den (Bewertungs-)Vorschriften für das Grundvermögen nach den §§ 243–260 BewG zu ermitteln.

Der so ermittelte Gesamtwert (Grundsteuerwert) wird dem Eigentümer des Grund und Bodens zugerechnet, der damit nach der Grundsatzregelung zur Steuerschuldnerschaft in § 10 Abs. 1 GrStG zum Steuerschuldner für die aus dem Gebäude auf fremdem Grund und Boden und dem dazugehörenden Grund und Boden zusammengefasste wirtschaftliche Einheit wird.

Infolge der einheitlichen Zurechnung des Grundstücks auf den Eigentümer des Grund und Bodens treffen den Eigentümer des Grund und Bodens folgerichtig auch die Erklärungs- und Anzeigepflichten nach § 228 BewG. Der Eigentümer oder wirtschaftliche Eigentümer des Gebäudes ist jedoch verpflichtet, hierbei mitzuwirken (§ 228 Abs. 3 Nr. 3 BewG).

Rz. 8

einstweilen frei

2 Ermittlung des Grundsteuerwerts in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden

Rz. 9

Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zivilrechtlich oder wirtschaftlich zuzurechnen ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn

• das Gebäude i. S. d. § 95 BGB Scheinbestandteil des Grund und Bodens ist oder
• wenn dem Nutzungsberechtigten (Nutzer des Gebäudes) bei Nutzungsbeendigung gegenüber dem Eigentümer des Grund und Bodens ein vertraglicher oder gesetzlicher Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts des Gebäudes zusteht (§ 244 BewG Rz. 24).^[1]

In der Praxis werden z. B. Tankstellen hin und wieder als Gebäude auf fremdem Grund und Boden errichtet.

Bei der Einheitsbewertung bilden das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und das damit belastete Grundstück 2 wirtschaftliche Einheiten, für die jeweils ein Einheitswert festzustellen ist.^[2] Bei de...