Roscher, GrStG Grundsteuer-Reform: Landesrechtliche Rege ... / 3.2.2.4.3 Systematik des – reinen – "Flächenmodells"

Rz. 82

Auf der Grundlage der materiell-rechtlichen Kernvorschriften des bayerischen – reinen – "Flächenmodells" nach Art. 1-5 BayGrStG stellt sich der Ablauf zur Besteuerung der Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens (sog. Grundsteuer B) schematisch wie folgt dar:

a) Feststellung der Äquivalenzbeträge

Rz. 83

Auf der ersten Verfahrensstufe des bayerischen – reinen – "Flächenmodells" werden gem. Art. 1 Abs. 3 i. V. m. Art. 2-3 BayGrStG die Äquivalenzbeträge für den Grund und Boden sowie für die Gebäudeflächen (Wohn- und Nutzflächen) ermittelt und gem. Art. 6 Abs. 1 S. 1 BayGrStG auf den 1.1.2022 allgemein festgestellt (Hauptfeststellung). In dem Feststellungsbescheid für die Äquivalenzbeträge der Grundstücke sind gem. Art. 6 Abs. 2 S. 1 BayGrStG ergänzend auch Feststellungen zu treffen über die Größe der Fläche von Grund und Boden und die Größe der Gebäudeflächen, einschließlich ihrer Einordnung als Wohn- oder Nutzfläche.^[1]

Zur Ermittlung des Äquivalenzbetrags des Grund und Bodens wird die nach Art. 2 BayGrStG maßgebliche Fläche des Grund und Bodens gem. Art. 1 Abs. 3 S. 1 BayGrStG mit der jeweiligen nach Art. 3 Abs. 1 BayGrStG zu ermittelnden Äquivalenzzahl multipliziert.

Die Äquivalenzbeträge von Wohn- oder Nutzfläche der Gebäude ergeben sich gem. Art. 1 Abs. 3 S. 2 BayGrStG durch eine Multiplikation der jeweiligen nach Art 2 BayGrStG maßgeblichen Gebäudeflächen (Wohn- oder Nutzfläche) mit der Äquivalenzzahl nach Art. 3 Abs. 2 BayGrStG.

Der Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens ist gem. Art. 1 Abs. 3 S. 1 BayGrStG auf volle Cent nach unten abzurunden. Eine vergleichbare Rundungsregelung ist bei den Äquivalenzbeträgen von Wohn- und Nutzfläche der Gebäude rechnerisch nicht notwendig, da die Äquivalenzzahl gem. Art. 3 Abs. 2 BayGrStG stets 0,50 EUR/m² beträgt.^[2]

aa) Grundstücks- und Gebäudeflächen

Rz. 84

Wichtig

Unter der Prämisse eines Flächenmodells stellen die Grundstücks- und Gebäudeflächen den Ausgangspunkt für die Ermittlung der Äquivalenzbeträge dar.

Die Fläche des Grund und Bodens ist die zur wirtschaftlichen Einheit gehörende Flurstücksfläche. Als Flurstücksfläche ist die im Liegenschaftskataster nachgewiesene amtliche Fläche maßgeblich. Die bebaute Fläche ist nicht abzuziehen.^[3]

Die Ermittlung der Gebäudeflächen hat gem. Art. 2 Abs. 1 S. 4 BayGrStG durch eine geeignete Methode zu erfolgen.

Bei Wohnnutzung ist gem. Art. 2 S. 1 BayGrStG grundsätzlich die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003^[4] als maßgebliche Gebäudefläche heranzuziehen. i. S. d. Vollzugserleichterung ordnet Art. 2 Abs. 1 S. 2 BayGrStG auch ein häusliches Arbeitszimmer der Wohnnutzung zu. Dessen Fläche ist somit zur Wohnfläche hinzuzurechnen. Nicht mehr zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen gelten bis zu einer anderen Nutzung weiterhin als zu Wohnzwecken genutzt. Die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung von Personen, wie z. B. in Hotels oder Ferienwohnungen, ist kein Wohnzweck.^[5] Diese Räume sind den Nutzflächen zuzuordnen.

Für Flächen die nicht zur Wohnnutzung verwendet werden, ist nach Art. 2 Abs. 1 S. 3 BayGrStG die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich. Nutzfläche i. d. S. ist insbesondere die Gebäudefläche nach der DIN 277. Hierbei wird aus Vereinfachungsgründen nicht zwingend eine bestimmte Fassung der DIN 277 vorgeschrieben. Zulässig sind damit sowohl die DIN 277-1: 2005-02 als bei Bauten ab dem Kalenderjahr 2016 auch die DIN 277-1: 2016-01 sowie bei Bauten ab dem Kalenderjahr 2021 die DIN 277: 2021-08.^[6] Eine Anpassung bereits vorhandener Flächenberechnungen an die aktuellsten Regelwerke wird damit vermieden.

Rz. 85

Gebäudeflächen, die i. S. d. § 245 BewG dem Zivilschutz dienen, bleiben außer Ansatz.^[7]

Rz. 86

Unabhängig davon, ob es sich um eigene wirtschaftliche Einheiten handelt, bleiben nach Art. 2 Abs. 2 BayGrStG auch Nutzflächen von Garagen, die in einem räumlichen Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zugeordnet sind, bis zu einer Fläche von 50 m² außer Ansatz. Eine rechtliche Zuordnung liegt insbesondere bei einer dinglichen Verknüpfung zwischen Wohnfläche und Garagenfläche vor. In diesen Fällen ist i. d. R. eine wirtschaftliche Einheit gegeben (z. B. Einfamilienhaus mit Garage). Eine rechtliche Zuordnung kann auch bei einer lediglich vertraglichen Verknüpfung vorliegen. Dies ist dann der Fall, wenn die Vermietung der Garagenfläche im Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnfläche von demselben Überlassenden erfolgt.^[8] Der Freibetrag von 50 m² bezieht sich auf jede einzelne Zuordnung, sodass für jede Wohnung einer wirtschaftlichen Einheit bis zu 50 m² Garagenfläche unberücksichtigt bleiben kann. Die über 50 m² hinausgehende Fläche ist als Nutzfläche zu erfassen. Für Garagenflächen, die in keinem räumlichen und rechtlichen Zusammenhang mit einer Wohnnutzung stehen, ist der Freibetrag nicht anwendbar und dementsprechend die gesamte Fläche als Nutzfläche zu erfassen. Die Regelung in Art. 2 Abs. 2 BayGrStG lehnt sich an die Flächengrenze des Art....