Roscher, GrStG Grundsteuer-Reform: Landesrechtliche Rege ... / 3.2.5.4.3 Systematik des "Flächen-Lage-Modells"

Rz. 233

Auf der Grundlage der materiell-rechtlichen Kernvorschriften des niedersächsischen "Flächen-Lage-Modells" nach §§ 2-7 NGrStG stellt sich der Ablauf zur Besteuerung der Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens (sog. Grundsteuer B) schematisch wie folgt dar:

a) Feststellung der Äquivalenzbeträge

Rz. 234

Auf der ersten Verfahrensstufe des niedersächsischen "Flächen-Lage-Modells" werden gem. § 2 Abs. 3 i. V. m. den §§ 3-5 NGrStG die Äquivalenzbeträge für den Grund und Boden sowie für die Gebäudeflächen (Wohn- und Nutzflächen) ermittelt und gem. § 8 Abs. 2 S. 2 NGrStG auf den 1.1.2022 allgemein festgestellt (Hauptfeststellung). In dem Feststellungsbescheid sind gem. § 8 Abs. 1 S. 1 NGrStG ergänzend auch Feststellungen zu treffen über die Fläche von Grund und Boden und die Gebäudeflächen sowie ihre Einordnung als Wohn- oder Nutzfläche.

Zur Ermittlung des Äquivalenzbetrags des Grund und Bodens wird die nach § 3 NGrStG maßgebliche Fläche des Grund und Bodens gem. § 2 Abs. 3 S. 1 NGrStG mit der jeweiligen nach § 4 Abs. 2 NGrStG zu ermittelnden Äquivalenzzahl und dem Lage-Faktor nach § 5 NGrStG multipliziert. Die Äquivalenzbeträge von Wohn- oder Nutzfläche der Gebäude ergeben sich gem. § 2 Abs. 3 S. 2 NGrStG durch eine Multiplikation der jeweiligen nach § 3 NGrStG maßgeblichen Gebäudeflächen (Wohn- oder Nutzfläche) mit der Äquivalenzzahl nach § 4 Abs. 1 NGrStG und dem Lage-Faktor nach § 5 NGrStG. Der Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens sowie die Äquivalenzbeträge der Wohn- und Nutzfläche der Gebäude werden gem. § 2 Abs. 3 S. 3 NGrStG jeweils auf volle Cent nach unten abgerundet.

aa) Grundstücks- und Gebäudeflächen

Rz. 235

Wichtig

Unter der Prämisse eines Flächenmodells bilden die Fläche des Grund und Bodens und die ggf. vorhandenen Gebäudeflächen den Ausgangspunkt für die Ermittlung der Äquivalenzbeträge.

Die ermittelten Flächen von Grund und Boden und Gebäuden (Wohn- und Nutzflächen) sind gem. § 3 Abs. 5 NGrStG jeweils auf volle Quadratmeter nach unten abzurunden (Rz. 236-241).

Rz. 236

Bei Wohnnutzung ist gem. § 3 Abs. 1 S. 1 NGrStG grundsätzlich die Wohnfläche die maßgebliche Gebäudefläche. Zur Berechnung der Wohnfläche ist grundsätzlich die Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003^[1] heranzuziehen. Hilfsweise kann die Wohnfläche den Bauunterlagen, dem Mietvertrag oder der Nebenkostenabrechnung entnommen werden. Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung^[2] ermittelt worden, kann auch diese für die Berechnung verwendet werden.^[3] Aus Vereinfachungsgründen gehört gem. § 3 Abs. 1 S. 2 NGrStG auch ein häusliches Arbeitszimmer zur Wohnnutzung. Dessen Fläche ist somit zur Wohnfläche hinzuzurechnen. Nicht mehr zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen gelten gem. § 3 Abs. 1 S. 4 NGrStG bis zu einer anderen Nutzung weiterhin als zu Wohnzwecken genutzt. Zubehörräume, wie z. B. Keller-, Abstell-, Heizungsräume oder Waschküchen, die i. S. d. § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche gehören, sind nicht zu berücksichtigen; auch nicht als Nutzfläche.^[4] Die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung (z. B. Hotels, Ferienwohnungen) zählt gem. § 3 Abs. 1 S. 5 NGrStG nicht als zu Wohnzwecken genutzt. Diese Räume sind den Nutzflächen zuzuordnen.

Rz. 237

Für Flächen, die nicht zur Wohnnutzung verwendet werden, ist nach § 3 Abs. 1 S. 3 NGrStG die Nutzfläche des Gebäudes maßgeblich. Hierbei wird aus Vereinfachungsgründen nicht zwingend eine bestimmte Fassung der DIN 277 vorgeschrieben. Zulässig sind damit sowohl die DIN 277-1: 2005-02 als bei Bauten ab dem Kj. 2016 auch die DIN 277-1: 2016-01 sowie bei Bauten ab dem Kj. 2021 auch die DIN 277: 2021-08.^[5] Eine Anpassung bereits vorhandener Flächenberechnungen an die aktuellsten Regelwerke soll damit vermieden werden.

Rz. 238

Gebäudeflächen, die i. S. d. § 245 BewG dem Zivilschutz dienen, bleiben außer Ansatz.

Rz. 239

Unabhängig davon, ob es sich um eine eigene wirtschaftliche Einheiten handelt, bleiben nach § 3 Abs. 2 NGrStG auch Nutzflächen von Garagen, die in einem räumlichen Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zugeordnet sind, bis zu einer Fläche von 50 m² außer Ansatz. Eine rechtliche Zuordnung liegt insbesondere bei einer dinglichen Verknüpfung zwischen Wohnfläche und Garagenfläche vor. In diesen Fällen ist i. d. R. eine wirtschaftliche Einheit gegeben (z. B. Einfamilienhaus mit Garage). Eine rechtliche Zuordnung kann auch bei einer lediglich vertraglichen Verknüpfung vorliegen. Dies ist dann der Fall, wenn die Vermietung der Garagenfläche im Zusammenhang mit der Vermietung der Wohnfläche von demselben Überlassenden erfolgt. Der Freibetrag von 50 m² bezieht sich auf jede einzelne Zuordnung, sodass für jede Wohnung einer wirtschaftlichen Einheit bis zu 50 m² Garagenfläche unberücksichtigt bleiben kann. Die über 50 m² hinausgehende Fläche ist als Nutzfläche zu erfassen. Für Garagenflächen, die in keinem räumlichen und rechtlichen Zusammenhang mit einer Wohnnutzung stehen, ist der Freibetrag nicht ...