Sächsisches FG Urteil vom 13.09.2005 - 1 K 215/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gegenstand des Erwerbsvorgangs

Leitsatz (redaktionell)

1. Ob als Gegenstand eines Erwerbsvorgangs das zukünftig bebaute oder sanierte Grundstück anzusehen ist, kann sich aus dem Inhalt der zivilrechtlichen Übereignungsverpflichtung des Veräußerers, oder aus mit dem Rechtsgeschäft in rechtlichem oder objektiv engem sachlichem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen oder Umständen ergeben, die insgesamt zu dem Erfolg führen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem oder saniertem Zustand erhält.

2. Ist der Käufer im Zeitpunkt des Erwerbs einer Eigentumswohnung auf ein von einer erkennbar miteinander verbundenen Veräußererseite in weiten Teilen vorbereitetes Bauvorhaben festgelegt, auf das er keinen Einfluss mehr nehmen kann und das die Sanierung des Gesamtobjektes zum Gegenstand hat, so ist das Erwerbsgeschäft auf einen Miteigentumsanteil an dem sanierten Gesamtobjekt gerichtet. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich daher nach den anteiligen Anschaffungskosten für die Bausubstanz zuzüglich den auf die erworbene Wohnung anteilig entfallenden Sanierungskosten.

Normenkette

GrEStG 1983 § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens werden dem Kläger auferlegt.

Tatbestand

Streitig ist der grunderwerbsteuerliche Gegenstand eines Erwerbsvorgangs.

Im Februar 1996 trat S. D., Alleingesellschafter der MD Immobilienprojektierungs und Bauträgergesellschaft mbH (MD-GmbH), an den Leiter der Wertpapierabteilung des Bankhauses R., Dr. Sr., mit dem Vorschlag heran, einen Immobilienfonds für das in D., T-Str., gelegene und mit einem sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück FlNr. A) aufzulegen. Da das im Eigentum von E. stehende Objekt hierfür als zu klein befunden wurde, machte Sr. den Vorschlag, dieses direkt zu plazieren und nur die Abrechnung über die Konten der Bank laufen zu lassen. Es war beabsichtigt, dass der Grundstückseigentümer E. das Grundstück an verschiedene Erwerber verkaufen und Herr D. über seine Firma die Sanierung übernehmen sollte. Hierzu erstellte Sr. am 17. April 1996 eine Kalkulation über die Kosten des Projekts. Am 25. April 1996 beantragte der Architekt Sd. eine Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau, die am 26. August 1996 erteilt wurde (Blatt 52 ff der Finanzamtsakten).

Nachdem sich herausgestellt hatte, dass noch Belastungen im Grundbuch eingetragen waren, eine Mieterin nicht zum Auszug zum Zwecke der Sanierung zu bewegen war und Teilungserklärungen nicht zu erlangen waren, drohte das Projekt zu scheitern. Um sich das Grundstück zu sichern, erwarb die Atrium Bauträgergesellschaft mbH (A-GmbH), deren alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer Herr D. war, aufgrund eines am 17. Mai 1996 (UR a)) angenommenem notariellen Verkäuferangebots vom 2. Mai 1996 (UR b)) das Grundstück zu einem Gesamtkaufpreis von DM 1.200.000,– von Herrn E.. Gesellschafter der A-GmbH waren ab dem 18. Juli 1996 die MD-GmbH und der Architekt Sd. zu je 50 %. Nach dem Erwerb durch die A-GmbH bot Herr D. das Objekt auch anderweitig auf dem Markt an.

Nach weiteren Verhandlungen, der Bereinigung des Grundbuchs und dem Hinzutreten weiterer Kaufinteressenten erwarb u.a. der an den oben dargelegten Gesprächen und Planungen nicht beteiligte Kläger mit notariellem Kaufvertrag vom 11. September 1996 (UrkNr. c), Blatt 1 ff der Finanzamtsakten) einen Miteigentumsanteil von 36,63/1000 an dem Grundstück von der A-GmbH. Der mit dem Kläger und den neun weiteren Käufern vereinbarte Gesamtkaufpreis betrug DM 1.200.000,–.

Am 16. September 1996 – fünf Tage nach dem Erwerb – beauftragte der Kläger die WTM Wm. (WTM), deren Geschäftsführer Herr K. war, für ihn seine Rechte und Pflichten als Eigentümer bei der Sanierung wahrzunehmen und u.a. einen Generalübernehmervertrag mit der MD-GmbH zu einem Festpreis von DM 213.063,– für das Sondereigentum „Wohnung Nr. 8 (in saniertem Zustand)” abzuschließen (Blatt 167 der Finanzamtsakten). In der Folge schloss die WTM am 17. September 1996 als Treuhänderin für die Grundstückskäufer einen Generalübernehmervertrag über umfassende Sanierungsmaßnahmen zu einem Gesamtpreis von DM 3.854.000,– mit der MD-GmbH. Als Grundlage diente lt. § 2 Buchstabe b des Vertrags das Angebot der Auftragnehmerin „entsprechend der als Anlage beigefügten Baubeschreibung” und die Wohnungsgrundrisspläne des Architekten Sd.. Daneben wurden einzelne Arbeiten auch bei Dritten in Auftrag gegeben.

Mit Bescheid vom 29. Mai 1997 setzte der Beklagte (das Finanzamt) die Grunderwerbsteuer für den Erwerb des Miteigentumsanteils des Klägers gemäß § 1 Absatz 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) auf DM 879,00 (2% von DM 43.956,–) unter dem Vorbehalt der Nachprüfung fest. Mit Bescheid vom 13. Dezember 2000 änderte das Finanzamt den ursprünglichen Bescheid und erhöhte unter Aufhebung des Vorbehalts der Nachprüfung die Grunderwerbsteuer auf DM 4.149,–. Die Bemessungsgrundlage wurde dabei aus dem auf den Kläger entfallenden anteiligen Kaufpreis i...