Schleswig-Holsteinisches FG Urteil vom 04.06.2009 - 1 K 61/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Keine Berücksichtigung von Absetzungen für außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung einer Mietwohnung aufgrund von Mietrückgängen

Leitsatz (amtlich)

Kein Ansatz von Absetzungen für eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung einer Mietwohnung aufgrund von Mietrückgängen, solange die Wohnung trotz der Mietrückgänge objektiv zur Erzielung (positiver) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geeignet bleibt

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7, § 7 Abs. 4 S. 3, Abs. 1 S. 7

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob Mietrückgänge bei einer Wohnraumvermietung Absetzungen wegen außergewöhnlicher wirtschaftlicher Abnutzung - AfawA - bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung rechtfertigen können.

Die Kläger wurden im Streitjahr 2006 als Ehegatten zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Bereits im Jahre 1994 hatte der Kläger drei Eigentumswohnungen erworben, die er seither - abgesehen von vorübergehenden kürzeren Leerstandszeiten - durchgehend vermietete, und zwar Ende 2006 an die Mieter X, Y und Z. Die Wohnungen verfügen über eine Gesamtmietfläche von 158,47 qm, davon entfallen 48,67 qm auf die Wohnung "X" und jeweils 54,90 qm auf die Wohnungen "Y" und "Z". Die ursprüngliche Kaltmiete betrug für alle Wohnungen 11,00 DM (5,62 €) je Quadratmeter und war in den ersten fünf Jahren über eine Mietgarantie abgesichert. Die Monatsmieten für die einzelnen Wohnungen beliefen sich somit auf

Wohnung "X ": 48,67 qm x 11,00 DM = 535,37 DM (273,73 €)

Wohnung "Y ": 54,90 qm x 11,00 DM = 603,90 DM (308,77 €)

Wohnung "Z ": 54,90 qm x 11,00 DM = 603,90 DM (308,77 €).

Zu den Wohnungen gehörte jeweils ein Kfz-Stellplatz. Diese wurden zu einem monatlichen Mietzins von jeweils 15,50 DM (7,93 €) mitvermietet.

Im Veranlagungszeitraum 2006 erzielte der Kläger folgende Monatskaltmieten:

Wohnung "X ": 210,92 €

Wohnung "Y ": 220,00 €

Wohnung "Z ": 308,77 €.

Für die Überlassung der mitvermieteten Kfz.-Stellplätze wurde daneben kein gesondertes Entgelt mehr erhoben.

Für den Erwerb der Wohnungen fielen Gesamtanschaffungskosten in Höhe von 487.793,00 DM an. Hierauf nahm der Kläger in den Veranlagungszeiträumen 1994 bis 1997 neben einer zweiprozentigen linearen Absetzung für Abnutzung - AfA - für Gebäude auch Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz in Höhe von insgesamt 50 % der Anschaffungskosten in Anspruch. (Versehentlich erst) Seit dem Veranlagungszeitraum 2001 wurde die AfA mit 2,22 % der nach Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen verbliebenen Bemessungsgrundlage in Höhe von (487.793,00 DM abzgl. 29.765,00 DM lineare Gebäude-AfA und abzgl. 243.899,00 DM Sonderabschreibungen =) 214.219,00 DM, also mit 4.756,00 DM bei den Einkommensteuerveranlagungen berücksichtigt.

In der Einkommensteuererklärung für 2006 machte der Kläger bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für die drei Wohnungen AfawA in Höhe eines Gesamtbetrages von 24.143,00 € geltend. In einer der Einkommensteuererklärung beigefügten Anlage führten die Kläger hierzu aus, dass ihnen durch einen im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung vom 02. November 2006 erstatteten Bericht über die Immobiliensituation in … bekannt geworden sei, dass dort für Immobilien nur noch Veräußerungserlöse von 432,00 € je Quadratmeter erzielt werden könnten. Die Kläger errechneten den Absetzungsbetrag wie folgt:

Buchwert der drei Wohnungen zum 31. Dezember 1998	109.640,00 €
AfA 1999 - 2005: 7 x 2.434,00 €	./. 17.038,00 €
Buchwert 31.12.2005	92.602,00 €
Wert 31.12.2006 = 158,47 qm x 432,00 €	./. 68.459,00 €
AfawA in 2006	24.143,00 €

Daneben machte der Kläger weitere Werbungskosten geltend, nämlich Finanzierungskosten (6.524,00 €), Grundsteuer (171,00 €), Wohngeld (5.076,00 €), einen Posten für "eigene Beaufsichtigung und Verwaltung" (243,00 €), Fahrtkosten (450,00 €) sowie hinsichtlich des Mieters X angefallene Gerichtskosten (195,00 €).

Der Einkommensteuererklärung waren die Wohngeldabrechnungen für 2005 vom 15. Juni 2006 beigefügt. Auf sie wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Die ihm gegenüber dadurch abgerechneten Kosten legte der Kläger als Nebenkosten weitgehend (nämlich die Positionen "Müllabfuhr", "Hausstrom", "Versicherungen", "Hauswart/ Gartenpflege", "Kabelfernsehgebühr", "Winterdienst", "Ungezieferbekämpfung", "Wasser/ Heizung", "Grundsteuer") auf die Mieter um, lediglich hinsichtlich der Abrechungspositionen "Bankgebühren", "Verwaltergebühr", "Zuführung zur Instandhaltungsrücklage", "Zinserträge", "Zinsabschlagsteuer", "Solidaritätszuschlag", "Sonstige Kosten", "Reparaturen" und "Einzelkosten Eigentümer" verblieb es bei einer Kostentragung durch den Kläger. Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die seitens des Klägers erstellten Nebenkostenabrechnungen für den Zeitraum vom 01.01. bis zum 31.12.2006, die der Kläger im Termin vom 04. Juni 2009 zu den Gerichtsakten gereicht hat.

In dem Einkommensteuerbescheid vom 19. Juni 2007 erkannte der Beklagte neben den genannten weiteren Werbungskosten lediglich reg...