FG Baden-Württemberg Gerichtsbescheid vom 21.11.2018 - 13 K 1658/17

Entscheidungsstichwort (Thema)

Keine AfaA wegen konjunkturbedingt eingeschränkter Vermietbarkeit einer Gewerbeimmobilie. Teilwertabschreibung nur bei Gewinneinkunftsarten

Leitsatz (redaktionell)

1. Die gesunkene Rentabilität eines Vermietungsobjekts begründet nur dann eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung, wenn sie auf ein unübliches und daher ungeplantes Ereignis zurückgeführt werden kann, ohne dass dabei die wirtschaftliche Nutzungsdauer selbst verkürzt wird. Dabei ist jedoch zu beachten, dass eine Änderung der Marktverhältnisse üblich und daher vorhersehbar ist, sodass der bloße Rückgang von erzielbaren Mieten keine AfaA zu begründen vermag.

2. Eine AfaA kommt hingegen in Betracht, wenn eine Immobilie im Wesentlichen auf die Bedürfnisse eines bestimmten Mieters zugeschnitten war und deshalb nach dessen Auszug nicht mehr gewinnbringend weitervermietet werden kann.

3. Die Vornahme von Teilwertabschreibungen ist auf den Bereich der Gewinneinkunftsarten beschränkt und daher bei Wirtschaftsgütern, die der Erzielung von Überschusseinkünften dienen, nicht zulässig.

Normenkette

EStG 1995 § 21 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7, § 7 Abs. 1 S. 1, Abs. 6, § 2 Abs. 1-2, § 6 Abs. 1 Nr. 1

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darum, ob auf eine im Privatvermögen gehaltene, vermietete Gewerbeimmobilie, wenn sie wegen der Konjunkturlage nur noch eingeschränkt vermietbar ist, eine sog. Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) geltend gemacht werden kann.

Der Kläger – ein Arzt – erwarb durch notariell beurkundeten Grundstückskauf- und Werkvertrag vom 23. Dezember 1993 (Nr. … der Urkundenrolle für … des Notars […]) gemeinsam mit dem Bauunternehmer B (B) in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ein unbebautes, 2.950 qm großes Grundstück unter der Anschrift … straße … -… in X. Das Grundstück hatte zuvor B allein gehört, der darauf mit seinem Bauunternehmen die Errichtung eines sechsgeschossigen Gewerbe- und Geschäftshauses unter der Bezeichnung „[…]” plante. Dieses Bauvorhaben war Teil der Anfang der 1990er Jahre ins Auge gefassten städtebaulichen Entwicklung im Zuge des Ausbaus der … straße als bedeutende Magistrale zwischen der Xer Innenstadt und der Xer […]. Mit ihr sollten die anliegenden Grundstücke entsprechend dem für die Region prognostizierten Wirtschaftswachstum als hochwertiger Bürostandort erschlossen werden.

Der zwischen der GbR und B vertraglich vereinbarte Gesamtkaufpreis für das erworbene Grundstück einschließlich des noch zu errichtenden Gebäudes belief sich auf 44.200.000 DM zuzüglich Umsatzsteuer; davon entfielen 2.750.000 DM auf das Grundstück und 41.450.000 DM auf die noch zu erbringenden Werkleistungen bei der schlüsselfertigen Erstellung des Neubaus. Der Bemessung des Kaufpreises lag die Annahme zugrunde, dass mit dem Objekt nach seiner Fertigstellung eine Jahresmiete von insgesamt 3.335.520 DM zuzüglich Umsatzsteuer zu erzielen sein werde, wovon der wesentliche Teil auf die zu angenommen monatlich 28 DM netto je Quadratmeter vermietbare Bürofläche von insgesamt 9.370 qm entfallen würde. In Abschn. C Ziff. 2 des notariellen Vertrags war eine Vereinbarung enthalten, der zufolge der Verkäufer (also B) dem Käufer (also der GbR) für den Fall, dass die Büroflächen nur zu einem geringeren als dem angenommenen monatlichen Mietpreis von netto 28 DM pro Quadratmeter vermietet werden würde, dem Differenzbetrag zwischen 20 DM und 28 DM zu garantieren hatte.

Ein Jahr später, am 23. Dezember 1994 schlossen der Kläger und B über die zwischen ihnen bei Erwerb des Grundstücks eingegangene GbR einen Gesellschaftsvertrag. Ihm zufolge waren an der GbR – wie dies schon im notariellen Grundstückskaufvertrag festgehalten worden war – der Kläger zu 75 % und B zu 25 % beteiligt. In § 12 Ziff. 1 des Gesellschaftsvertrags war bestimmt, dass ein Gesellschafter u. a. dann aus der GbR ausscheiden sollte, wenn über sein Vermögen das Konkursverfahren eröffnet werden würde; in diesem Fall sollte die Gesellschaft mit den verbleibenden Gesellschaftern fortgeführt und der ausscheidende Gesellschafter entsprechend dem Wert seiner Beteiligung abgefunden werden.

Das Gebäude „[…]” wurde 1995 fertiggestellt. Die im Anschluss daran von der Gesellschaft erzielten Einkünfte aus der Vermietung wurden zunächst auf der Ebene der GbR einheitlich und gesondert festgestellt und beim Kläger – der seine Beteiligung im Privatvermögen hielt – als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfasst, während B seinen Gewinnanteil – da die Beteiligung an der GbR einen Bestandteil seines Betriebsvermögens als Bauunternehmer bildete – als Einkünfte aus Gewerbebetrieb versteuerte. Die Vermietung gestaltete sich von Beginn an schwierig, so dass B die ausbleibenden Mietzahlungen durch die im Kaufvertrag vereinbarten Garantieleistungen aufstocken musste. Der mit fast 6.000 qm größte Mieter des Objekts [ ] geriet Anfang des Jahres 2000 (des Streitjahr...