Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 1. Allgemeines | Haufe Steuer Office Excellence | Steuern

Rz. 8

^{^{[Autor/Stand]}} Sofern nicht auf Antrag der gemeine Wert als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Grunderwerbsteuer herangezogen wird (vgl. § 146 Abs. 7 BewG), ist der Grundstückswert für bebaute Grundstücke ebenso wie der Betriebswert beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen nach einem Ertragswertverfahren zu ermitteln. Dieses Verfahren richtet sich nach § 146 Abs. 1 bis 5 BewG. Der Ertragswert ergibt sich durch die Anwendung des Vervielfältigers von 12,5 auf die maßgebende Jahresmiete (§ 146 Abs. 2 BewG) oder die übliche Miete (§ 146 Abs. 3 BewG) abzüglich der Wertminderung wegen Alters (§ 146 Abs. 4 BewG). Der so gefundene Wert ist bei reinen Wohngrundstücken mit nicht mehr als zwei Wohnungen um 20 % zu erhöhen (§ 146 Abs. 5 BewG). Mit dem so ermittelten Wert ist die gesamte wirtschaftliche Einheit abgegolten. Das bedeutet, dass keine gesonderte Ermittlung des Grund- und Bodenwertes oder der Außenanlagen zulässig ist.

Rz. 9

^{^{[Autor/Stand]}} Der für ein bebautes Grundstück nach den vorgenannten Vorschriften anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als ein Mindestwert, der dem Wert des Grund und Bodens entspricht, wenn dieser als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre (§ 146 Abs. 6 BewG). Die Bewertung unbebauter Grundstücke richtet sich nach § 145 Abs. 3 BewG und bestimmt sich nach der Fläche und den um 20 % ermäßigten Bodenrichtwerten.

Rz. 10

^{^{[Autor/Stand]}} Der Nachweis eines noch darunter liegenden gemeinen Werts war nach § 146 Abs. 7 BewG durch den Steuerpflichtigen in individueller Form möglich.^{^[4]} Auch wenn diese Vorschrift durch das Jahressteuergesetz 2007^{^[5]} aufgehoben wurde, hat sich an dieser Rechtslage nichts verändert, da gleichzeitig über § 138 Abs. 4 BewG die Möglichkeit, den geringeren gemeinen Wert anzusetzen, in der Einstiegsvorschrift zur Bedarfsbewertung gesetzlich verankert wurde. Dabei kann der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nicht für die gesamte wirtschaftliche Einheit, sondern auch für Teile der wirtschaftlichen Einheit^{^[6]} geführt werden.^{^[7]} Das zum Nachweis seitens des Steuerpflichtigen vorgelegte Gutachten stellt allerdings auch im finanzgerichtlichen Verfahren grundsätzlich nur ein urkundlich belegtes Parteivorbringen (Privatgutachten) dar und hat daher keine erhöhte Beweiskraft^{^[8]}, sondern unterliegt der freien Beweiswürdigung.^{^[9]} Gleichwohl wird es regelmäßig von den Finanzämtern und Gerichten anerkannt, wenn es von einem Gutachterausschuss oder einem Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erstellt wird und keine methodischen Mängel oder falsche Wertansätze enthält.^{^[10]} Einem Gutachten, dass bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den allgemeinen Vorgaben entspricht und plausibel ist, ist regelmäßig zu folgen.^{^[11]} Ein niedrigerer gemeiner Wert kann auch durch einen zeitnahen Kaufpreis geführt werden. Dabei können auch Kaufpreise berücksichtigt werden, die außerhalb einer Jahresfrist^{^[12]} erzielt werden, wenn die Verhältnisse am Veräußerungstag mit den Verhältnissen am Bewertungsstichtag vergleichbar sind.^{^[13]}

Rz. 11

^{^{[Autor/Stand]}} Durch das vorstehend dargestellte Ertragswertverfahren nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG sind alle wertbeeinflussenden Merkmale eines bebauten Grundstücks erfasst. Wertmindernde Umstände, wie z.B. Lärm-, Rauch- und Geruchsbelästigungen, Denkmaleigenschaften sowie Baumängel und Bauschäden werden nicht besonders bewertet. Es besteht allerdings für den Steuerpflichtigen die Möglichkeit, durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einen geringeren gemeinen Wert nachzuweisen (vgl. Anm. 10).^{^[15]} Dabei sind stets die tatsächlichen Verhältnisse im Besteuerungszeitpunkt zu beachten (vgl. § 138 Abs. 1 Satz 2 BewG).

Rz. 12

^{^{[Autor/Stand]}} Zu beachten ist, dass bis zum 31.12.2006 die übliche Miete nach den Wertverhältnissen vom 1.1.1996 zu ermitteln war und sich dadurch entsprechend niedrige Werte für die Betriebswohnungen ergaben (vgl. § 138 Abs. 4 BewG a.F.). Auch dieser Bereich ist über das Jahressteuergesetz 2007^{^[17]} korrigiert worden. Für die Ermittlung der üblichen Miete ist ab dem 1.1.2007 auf die tatsächlichen Verhältnisse und die Wertverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt abzustellen.^{^[18]}