Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 1. Ertragswertverfahren

Rz. 27

^{[Autor/Stand]} Der auf den begünstigten Gebäudeteil entfallende kapitalisierte Reinertrag i.S.d. § 253 BewG (Barwert des Reinertrags) kann anhand des auf den gesamten kapitalisierten Reinertrag angewandten Verhältnisses der gesetzlichen Nettokaltmiete i.S.d. § 254 BewG für den befreiten Gebäudeteil zur gesamten Nettokaltmiete ermittelt und vom gesamten kapitalisierten Reinertrag abgezogen werden (vgl. nachfolgendes Beispiel).

Rz. 28

Beispiel:

Ein Mietwohngrundstück dient sowohl dem Zivilschutz als auch fremden Wohnzwecken. Die jährliche Nettokaltmiete beträgt für das gesamte Gebäude 20.000 EUR, davon entfallen auf den dem Zivilschutz dienenden Teil des Gebäudes 3.000 EUR. Der kapitalisierte Reinertrag i.S.d. § 252 BewG beträgt für das gesamte Gebäude 310.000 EUR. Der abgezinste Bodenwert des Grundstücks i.S.d. § 257 BewG beträgt 55.000 EUR.

Für das Mietwohngrundstück ergibt sich ein Grundsteuerwert von:

kapitalisierter Reinertrag nicht befreiter Teil		263.500 EUR
kapitalisierter Reinertrag gesamt	310.000 EUR
– kapitalisierter Reinertrag befreiter Teil (3.000 EUR / 20.000 EUR × 310.000 EUR)	– 46.500 EUR
abgezinster Bodenwert		+ 55.000 EUR
Grundsteuerwert		318.500 EUR

Rz. 29

^{[Autor/Stand]} Die Ermittlung des auf den nicht befreiten Gebäudeteil entfallenden kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) kann alternativ auch auf Basis der auf diesen Gebäudeteil entfallenden Nettokaltmiete durchgeführt werden.

Rz. 30

Beispiel:

Ein Mietwohngrundstück dient sowohl dem Zivilschutz als auch fremden Wohnzwecken. Die jährliche Nettokaltmiete beträgt für das gesamte Gebäude 20.000 EUR, davon entfallen auf den Wohnzwecken dienenden Teil des Gebäudes 17.000 EUR. Der kapitalisierte Reinertrag i.S.d. § 252 BewG beträgt für das gesamte Gebäude 310.000 EUR. Der abgezinste Bodenwert des Grundstücks i.S.d. § 257 BewG beträgt 55.000 EUR.

Für das Mietwohngrundstück ergibt sich ein Grundsteuerwert von:

kapitalisierter Reinertrag nicht befreiter Teil		263.500 EUR
(17.000 EUR / 20.000 EUR × 310.000 EUR)
abgezinster Bodenwert		+ 55.000 EUR
Grundsteuerwert		318.500 EUR

Rz. 31

^{[Autor/Stand]} Schließlich ist auch denkbar, dass der befreite Gebäudeteil bereits bei der Ermittlung des Rohertrags vollständig außer Betracht gelassen wird. In diesem Fall ist bei der Ermittlung des jährlichen Rohertrags i.S.d. § 254 BewG der maßgeblichen monatlichen Nettokaltmiete nur die Wohnfläche des nicht befreiten Gebäudeteils zugrunde zu legen. In diesem Zusammenhang ergibt sich die Frage, welche Wohnfläche (je Wohnung) für die Bestimmung der Nettokaltmiete nach Anlage 39, Teil I zum BewG maßgebend ist, da die Nettokaltmiete nach Wohnflächengruppen unterschieden wird (vgl. insoweit die Kommentierung zu § 254 BewG). Aus meiner Sicht kann nur die Wohnfläche der Wohnungen des nicht befreiten Gebäudeteils für die Bestimmung der Nettokaltmiete maßgebend sein, da es sich bei dem den Zivilschutz dienenden (steuerbefreiten) Gebäudeteil nicht um eine Wohn-, sondern um eine Nutzfläche handelt. Zudem bleibt dieser Gebäudeteil wegen der Steuerbefreiung bei der Bewertung sowie bei der Bestimmung der Grundstücksart gem. § 219 Abs. 3 BewG (vgl. Rz. 39 ff.) gänzlich unberücksichtigt.

Rz. 32

Beispiel:

Ein Mietwohngrundstück dient sowohl dem Zivilschutz als auch fremden Wohnzwecken. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes beträgt 600 m[2], davon dienen 100 m[2] als Schutzraum für den Zivilschutz. Die vier Wohnungen des Mietwohngrundstück haben jeweils eine Wohnfläche von 125 m[2]. Die maßgebliche Nettokaltmiete nach Anlage 39, Teil I zum BewG beträgt 6,15 EUR/m[2]. Die Restnutzungsdauer beträgt 50 Jahre, der Erfahrungssatz für Bewirtschaftungskosten nach Anlage 40 zum BewG 23 % und der Liegenschaftszinssatz gem. § 256 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BewG 4,0 %. Für den abgezinsten Bodenwert des Grundstücks i.S. des § 257 BewG ergibt sich ein Wert von 55.000 EUR.

Für das Mietwohngrundstück ergibt sich ein Grundsteuerwert von:

jährlicher Rohertrag nicht befreiter Teil	36.900 EUR
6,15 EUR/m [2] × 125 m [2] × 4 Wohnungen × 12 Monate
nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten	– 8.487 EUR
23 % × 36.900 EUR
Reinertrag des Grundstücks nicht befreiter Teil	28.413 EUR
Vervielfältiger nach Anlage 37 zum BewG	× 21,48
bei Restnutzungsdauer 50 Jahren, Liegenschaftszinssatz 4,0 %
kapitalisierter Reinertrag nicht befreiter Teil		610.311 EUR
abgezinster Bodenwert		+ 55.000 EUR
Grundsteuerwert		665.311 EUR

Rz. 33

^{[Autor/Stand]} Bei Abwägung der drei oben dargestellten Varianten zur Berechnung des steuerpflichtigen Gebäudewertanteils im Ertragswertverfahren ist aus meiner Sicht der zuletzt beschriebenen Variante der Vorrang einzuräumen. Denn sie berücksichtigt ausschließlich den steuerpflichtigen Gebäudeteil und lässt den begünstigten (steuerfreien) Teil konsequent außer Betracht. Die aktuellen Verwaltungsanweisungen enthalten hierzu leider keine präzisierenden Ausführungen.

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.02.20...