Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 1. Grundsätzliches zum Bodenwertanteil

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 69

^{^{[Autor/Stand]}} Eine weitere Komponente des Werts des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden ist nach § 195 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. Abs. 3 BewG die über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierte Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrages des Bodenwertes des fiktiv unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelt. Die Kapitalisierung erfolgt mittels dem sich aus Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger.

Rz. 70

^{^{[Autor/Stand]}} Mit der über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwertes des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelt wird der wirtschaftliche Vorteil oder Nachteil des Eigentümers des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden erfasst, den er dadurch erlangt, dass er für die Nutzung des Grundstücks weniger oder mehr als den vollen Bodenwertverzinsungsbetrag (angemessene Bodenwertverzinsung) leisten muss. Demnach kann die kapitalisierte Differenz sowohl positiv wie auch negativ ausfallen. Eine negative Differenz kann sich bspw. ergeben, wenn die Bodenpreise gegenüber den Verhältnissen bei Vertragsabschluss stark gesunken sind oder die gesetzlichen Zinssätze gemindert wurden (vgl. dazu auch Rz. 79).

Rz. 71

^{^{[Autor/Stand]}} Ist das vertraglich vereinbarte Nutzungsentgelt (vgl. Rz. 88) niedriger als die Bodenwertverzinsung (vgl. Rz. 77), ergibt sich ein positiver Differenzbetrag, der zum Ansatz eines positiven Bodenwertanteils führt. Ein möglicher Käufer des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden würde wegen der Gestaltung des Nutzungsrechts, das zum Bewertungsstichtag ein niedrigeres Nutzungsentgelt als die angemessene Bodenwertverzinsung vorsieht, einen höheren Preis zahlen. Dementsprechend wirkt sich dieser wirtschaftliche Vorteil auf den Verkehrswert und damit auch auf die Grundbesitzbewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden aus. Im umgekehrten Fall wird ein negativer Bodenwertanteil berücksichtigt. Denn sofern das vereinbarte Nutzungsentgelt höher ist als die bei Neuabschluss zum Bewertungsstichtag angemessene Bodenwertverzinsung wirkt sich die Belastung wertmindernd auf den Verkehrswert und damit auch auf den Grundbesitzwert des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden aus.

Rz. 72

^{^{[Autor/Stand]}} Ist die am Bewertungsstichtag bestehende Bodenwertverzinsung genauso hoch wie das vertraglich vereinbarte Nutzungsentgelt, ergibt sich ein Unterschiedsbetrag von 0 Euro. Der Nutzungsberechtigte bzw. Eigentümer des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden hat in diesem Fall keinen wirtschaftlichen Vor- oder Nachteil. Deshalb ist bei der Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden auch kein Bodenwertanteil anzusetzen.

Rz. 73– 76

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.01.2024

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