Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 1. Vergleichbarkeit der Miete

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 64

^{^{[Autor/Stand]}} Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). Betriebskosten sind hierbei nicht einzubeziehen (§ 186 Abs. 2 Satz 3 BewG).

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010

a) Persönliche Verhältnisse bleiben unberücksichtigt

Rz. 65

^{^{[Autor/Stand]}} Bei der Schätzung der üblichen Miete für frei finanzierte Wohnungen bleiben Mieten außer Betracht, die auf ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beruhen oder für Wohnungen gelten, die mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind.

Die übliche Miete für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist dagegen aus der Miete vergleichbarer preisgebundener Wohnungen abzuleiten.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010

b) Voraussetzung der vergleichbaren Ausstattung

Rz. 66

^{^{[Autor/Stand]}} Mit dem Begriff "Ausstattung" ist nicht auf den baulichen Zustand des Gebäudes hinsichtlich etwaiger Baumängel bzw. Bauschäden abzustellen. Vielmehr sind bei der Bestimmung der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung die baualterstypischen und die den Mietwert bestimmenden Merkmale eines Grundstücks zu berücksichtigen. Dazu gehören beispielsweise die Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen.

Rz. 67

^{^{[Autor/Stand]}} Der Ausstattungsstandard ist bei Wohngrundstücken vorrangig anhand der Kriterien des örtlichen Mietspiegels zu bestimmen. Sind solche Kriterien nicht definiert, kann die Zuordnung auch nach den folgenden Standards erfolgen, auf die die Finanzverwaltung in den Anleitungen zu den Erklärungsvordrucken Bezug nimmt:

Rz. 68

^{^{[Autor/Stand]}} Einfache Ausstattung:

ohne Bad
ohne Zentralheizung
unzureichender Wärmeschutz (zB lediglich einfachverglaste Fenster)
Versorgungs- und Elektroleitungen auf Putz
schlechter Schnitt der Wohnung

Rz. 69

^{^{[Autor/Stand]}} Mittlere Ausstattung:

mit Bad
mit Zentralheizung
ausreichender Wärmeschutz (zB doppelverglaste Fenster)
Versorgungs- und Elektroleitungen überwiegend unter Putz
gut nutzbarer Schnitt der Wohnung

Rz. 70

^{^{[Autor/Stand]}} Gute Ausstattung:

mit Bad und weiteres Badezimmer mit Bad oder Dusche
mit Zentralheizung (bzw. energiesparender Wärmeschutz, so dass eine Heizung nicht notwendig ist) und zusätzliche weitere Heizquellen (zB Kachel- oder Kaminofen)
energiesparender Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik
Versorgungs- und Elektroleitungen unter Putz
guter Zuschnitt

Rz. 71

^{^{[Autor/Stand]}} Bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nicht Wohnzwecken dienen, wird die Ausstattung individuell zu bestimmen sein. Ein direkter Abgleich mit einem Mietspiegel dürfte nur in Ausnahmefällen der Praxis entsprechen.

Rz. 72– 73

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010

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