§ 37 Ermäßigung oder Erhöhung der Bewertung
(1) Der Wert eines Grundstücks, der sich aus dem Vielfachen der Jahresrohmiete ergibt, ist zu ermäßigen oder zu erhöhen, wenn Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die von den bei der Bildung der Vervielfältiger (§ 36) zugrunde gelegten Verhältnisse des Bezirks und der Grundstücksgruppe wesentlich abweichen. Solche Umstände sind, vorbehaltlich des Absatzes 2, nur: der bauliche Zustand, das Alter oder die Einrichtung des Gebäudes, die Lage des Grundstücks, die Art der Bebauung (z.B. Fachwerkbau, wo Massivbau gemeinüblich ist, oder umgekehrt; Zugehörigkeit größerer unbebauter Flächen, wo solche Flächen normalerweise fehlen), Schadensgefahren (z.B. Berg-, Rauch-, Wasser- oder Erschütterungsschäden), die Belastung mit Gebäudeentschuldungssteuer.
(2) Die Oberfinanzpräsidenten können, wenn die örtlichen Verhältnisse es dringend erfordern, weitere Umstände bestimmen, die bei wesentlicher Abweichung von den bei der Bildung der Vervielfältiger zugrunde gelegten Verhältnissen des Bezirks und der Grundstücksgruppe eine Wertermäßigung oder Werterhöhung rechtfertigen.
(3) Das Ausmaß der Ermäßigung oder Erhöhung richtet sich nach der Bedeutung, die dem besonderen Umstand bei einem Verkauf des Grundstücks nach Lage des Grundstücksmarkts beigemessen werden würde. Die Ermäßigung oder Erhöhung darf 30 vom Hundert des Werts (des Vielfachen der Jahresrohmiete) nicht übersteigen. Liegen zugleich wertmindernde und werterhöhende Umstände vor, so ist der Höchstsatz erst auf das Ergebnis des Ausgleichs anzuwenden. Die Oberfinanzpräsidenten können für einzelne besondere Umstände (Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2) das Ausmaß der Ermäßigung oder Erhöhung bestimmen.
(4) Die Ermäßigung oder Erhöhung unterbleibt, soweit die außergewöhnlichen Verhältnisse bereits in der Jahresrohmiete oder in dem Vervielfältiger für den Bezirk und die Gruppe zum Ausdruck kommen.
Erlass: Tz. 4.5 ff. der gleichlautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der neuen Länder betreffs die Bewertung von Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken im Beitrittsgebiet ab 1.1.1991 vom 19.1.1993.[1] Dort sind Regel- und Höchstsätze für die Ermäßigung und Erhöhung des Vielfachen der Jahresrohmiete vorgesehen und in Tz. 4.7 ein zusammenfassendes Beispiel enthalten.
a) Grundaussage
Rz. 135
[Autor/Stand] Dem Grundgedanken des § 37 RBewDV entspricht § 82 BewG. Anders als § 37 RBewDV zählt § 82 BewG die Gründe, die zu einer Ermäßigung oder Erhöhung der Bewertung führen, nur beispielhaft auf (§ 82 BewG: "... zum Beispiel in Betracht: 1. ungewöhnlich starke Beeinträchtigung durch Lärm, Rauch oder Gerüche ..."). In § 37 RBewDV dagegen ist die Aufzählung der Gründe, die zu einer Ermäßigung führen abschließend (Abs. 1 Satz 2).
Rz. 136
[Autor/Stand] Sowohl in § 82 Abs. 2 BewG als auch in § 37 RBewDV sind die Gründe, die zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führen, abschließend aufgezählt.
b) Tatbestand § 34 Abs. 1 (Belastung mit Gebäudeentschuldungsteuer)
Rz. 137
[Autor/Stand] 1926 war durch das "Gesetz über den Geldentwertungsausgleich bei bebauten Grundstücken"[5] die Gebäudeentschuldungssteuer eingeführt worden. Sie wurde ab dem 1.1.1943 nicht mehr erhoben.[6] Für die auf den 1.1.1935 durchzuführenden Bewertungen hat die Belastung mit Gebäudeentschuldungssteuer daher nach wie vor Relevanz. § 37 RBewDV sieht daher vor, dass die Grundstücke, die mit Gebäudeentschuldungssteuer belastet sind, insoweit im Wert gemindert sind. Zu einer Wertminderung kommt es aber nur dann, wenn die Belastung mit Gebäudeentschuldungssteuer nicht bereits bei der Ermittlung der Vervielfältiger berücksichtigt wurde. In § 4 der Verordnung über die Bewertung bebauter Grundstücke im Gebiet des Landesfinanzamtes Stettin ist ausdrücklich die Belastung mit Gebäudeentschuldungssteuer bei der Bestimmung der Vervielfältiger berücksichtigt, ebenso in § 3 Abs. 2 der Verordnung über die Bewertung bebauter Grundstücke im Gebiet des Landesfinanzamtes Thüringen.
c) Tatbestand § 34 Abs. 2
Rz. 138
[Autor/Stand] § 37 Abs. 2 RBewG sieht eine Ermächtigung für die Oberfinanzpräsidenten vor, wonach sie, wenn die örtlichen Verhältnisse es dringend erfordern, weitere Umstände bestimmen können, die bei wesentlicher Abweichung von den bei der Bildung der Vervielfältiger zugrunde gelegten Verhältnissen des Bezirks und der Grundstücksgruppe eine Wertermäßigung oder Werterhöhung rechtfertigen. Gebrauch gemacht haben von dieser Möglichkeit die Oberfinanzpräsidenten von Berlin (§ 3 der Verordnung über die Bewertung bebauter Grundstücke im Gebiet des Landesfinanzamtes Berlin), von Thüringen (§ 6 der Verordnung über die Bewertung bebauter Grundstücke im Gebiet des Landesfinanzamtes Thüringen), sowie Dresden und Leipzig (§ 6 der Verordnung über die Bewertung bebauter Grundstücke im Gebiet der Landesfinanzämter Dresden und Leipzig).
d) Tatbestand § 34 Abs. 3
Rz. 139
[Autor/Stand] Die maximale Ermäßigung oder Erhöhung von 30 % ist nach § 129a Abs. 1 BewG auf einen Höchstsatz von 50 % erhöht worden.
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