Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 10. Bezugsgröße "Wohn-/Nutzfläche"

Rz. 267

^{[Autor/Stand]} Wird die übliche Miete aus Mietspiegeln abgeleitet, handelt es sich um eine Miete, die sich auf einen Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche bezieht.^[2] Die Wohn-/Nutzfläche wird ggf. auch bei der Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten benötigt, wenn diese Vergleichsmieten auf 1 m² Wohn-/Nutzfläche bezogen sind. Bei Ein- und Doppelgaragen sowie Stellplätzen in Hoch- und Tiefgaragen kommt es für die Mietableitung i.d.R. nur auf die Anzahl der Stellplätze und einen vorgegebenen Festwert an. Die Größe der Nutzfläche ist damit für die Mietableitung ohne Bedeutung.

Rz. 268

^{[Autor/Stand]} Maßgebend für die Ermittlung der Wohn-/Nutzfläche des zu bewertenden Gebäudes sind die Vorgaben im Mietspiegel. I.d.R. erfolgt dort die Berechnung der Wohnfläche nach den Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung; gelegentlich ist auch eine Berechnung der Wohnfläche nach der DIN 283 vorzufinden. Beide Vorschriften unterscheiden sich im Wesentlichen durch den unterschiedlichen Ansatz von Balkon- und Terrassenflächen. Nach § 44 Abs. 2 II. Berechnungsverordnung können diese Flächen entweder überhaupt nicht oder höchstens bis zur Hälfte ihrer Grundfläche angesetzt werden; nach DIN 283 sind diese Flächen zu einem Viertel als Wohnfläche zu erfassen. Ab dem 1.1.2004 ist die Wohnfläche im Bereich der sozialen Wohnraumförderung nicht mehr nach §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung zu ermitteln, sondern nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche v. 25.11.2003^[4]. Sowohl § 42 II. Berechnungsverordnung in der Fassung der vorgenannten Verordnung als auch § 5 Wohnflächenverordnung bestimmen, dass es in den Fällen, in denen die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet worden ist, bei dieser Berechnung bleibt. Soweit allerdings in diesen Fällen nach dem 31.12.2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung anzuwenden. Dies gilt auch für alle Fälle, in denen die Wohnfläche bei Neubauten nach dem 31.12.2003 zu berechnen ist. Die Finanzverwaltung wendet für die Ermittlung der üblichen Miete auf der Basis von Vergleichsmieten oder von Mieten aus Mietspiegeln weiterhin die §§ 43 und 44 II. Berechnungsverordnung an, soweit diese Mieten sich auf eine Wohnfläche beziehen, die auf den früheren Regelungen der Wohnflächenberechnung beruhen.^[5] Bei Anbauten und Erweiterungen, die nach dem 31.12.2003 vorgenommen werden, will die Finanzverwaltung es nicht beanstanden, wenn der Steuerpflichtige sich bei der Wohnflächenberechnung auf die Berechnungen seines Architekten bezieht, auch wenn diese abweichend von § 5 Wohnflächenverordnung nach §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung durchgeführt wurden.^[6] Wegen Einzelheiten zur Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung vgl. Rz. 299 ff. Dort wird auch zu den Änderungen gegenüber den Regelungen der II. Berechnungsverordnung Stellung genommen, insbesondere zum Wegfall der Wahlrechte bei der Ermittlung der Grundfläche (z.B. Berechnung nach Wahl des Bauherrn aus Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen, zur Ermittlung der anrechenbaren Grundfläche von Balkonen, Loggien und dergl. sowie zum Wegfall der Abzugsmöglichkeit bei der Ermittlung der anrechenbaren Fläche im Zusammenhang mit Ein- oder Zweifamilienhäusern).

Rz. 269

^{[Autor/Stand]} Ist die Wohnfläche nach §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung zu ermitteln, ist nach Rz. 45 der gleich lautenden Ländererlasse v. 28.5.1997^[8] Folgendes als Wohnfläche zu berücksichtigen:

„Wohnflächen sind die Grundflächen aller Räume, die Wohnzwecken dienen.

Als Grundflächen bleiben außer Betracht

• Treppen mit mehr als drei Steigungen und Treppenpodeste,
• Hausflure in Wohngebäuden mit mehr als einer Wohnung,
• Zubehörräume zur Wohnnutzung, insbesondere Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Garagen und ähnliche Räume,
• Wirtschaftsräume bei einer Wohnnutzung, insbesondere Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume,
• Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m.

Nur mit der Hälfte der Grundfläche sind anzusetzen

• Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m sowie Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume,
• Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze.

Rechnen bei einem Einfamilienhaus, in dem sich neben einer abgeschlossenen Wohnung eine nicht abgeschlossene Wohneinheit befindet oder das über zwei nicht abgeschlossene Wohneinheiten verfügt, Hausflure mangels Abgeschlossenheit in vollem Umfang zur Wohnfläche, ist die für die nicht abgeschlossene Wohneinheit ermittelte Grundfläche um 10 % zu kürzen.”

Rz. 270

^{[Autor/Stand]} Diese Verwaltungsanweisung ist durch die Hinweise zu den Erbschaftsteuer-Richtlinien v. 21.12.1998^[10] – hier H 173 – für alle Erwerbsfälle, für die die Steuer nach de...