Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. § 5 GrStG: Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz

Rz. 36

^{[Autor/Stand]} Die Befreiung gemäß § 3 Abs. 1 GrStG wird durch § 5 Abs. 1 GrStG für Grundbesitz, der zugleich Wohnzwecken dient, grundsätzlich eingeschränkt, vgl. Ausnahmetatbestände § 5 Abs. 1 Nr. 1–4 GrStG. Unabhängig von einer im Einzelfall gemischten Zweckbestimmung sind Wohnungen für Zwecke der Grundsteuerkraft ausdrücklicher Regelung in § 5 Abs. 2 GrStG stets steuerpflichtig. Dies gilt ohne Rücksicht darauf, von welcher Person bzw. zu welchem Zweck der Wohnraum benutzt wird.^[2] Der Gesetzgeber hat damit die Entscheidung getroffen, dass bei einer Mehrheit von Räumen, die den Begriff der Wohnung erfüllt, stets das Überwiegen des Wohnzwecks anzunehmen und damit eine Grundsteuerpflicht gegeben ist.^[3] Dies verbietet es, Rechtsträgern i.S.d. § 3 Abs. 1 GrStG eine Grundsteuerbefreiung dann und insoweit zu gewähren, als sie Wohnungen in Verfolgung und in Verwirklichung eines Nutzungszwecks i.S.d. § 3 Abs. 1 GrStG selbst verfolgt bzw. Dritten überlassen.^[4] Angesichts der eindeutigen gesetzlichen Vorgabe kommt es auch nicht darauf an, wie im Einzelnen das Rechtsverhältnis zwischen dem Grundstückseigentümer und den Personen, denen die Wohnungen überlassen werden, geregelt ist.^[5] Gegen eine solche Auslegung des § 5 Abs. 2 GrStG bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken.^[6]

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Das GrStG definiert den Begriff der Wohnung ebenso wenig wie das BewG. Allerdings gilt die von der Rechtsprechung entwickelte typologische Umschreibung des bewertungsrechtlichen Begriffs der Wohnung auch für den Wohnungsbegriff i.S.d. § 5 Abs. 2 GrStG.^[8] Unter einer Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinn ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen zu verstehen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass sie die Führung eines selbständigen Haushalts auf Dauer ermöglichen. Unter welcher Voraussetzung eine selbständige Haushaltsführung möglich ist und welche Fläche mindestens vorhanden sein muss, entscheidet sich nach der Verkehrsauffassung. Dazu ist es u.a. erforderlich, dass die abgeschlossene Wohneinheit eine bestimmte Fläche nicht unterschreitet und die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Einrichtungen wie Küche oder zumindest ein Raum mit Kochgelegenheit, Bad oder Dusche und Toilette vorhanden sind.^[9] Für die Annahme einer Wohnung i.S.d. § 5 Abs. 2 GrStG wird eine Wohnfläche von mindestens 20 m[2] für erforderlich gehalten.^[10] Zudem ist es erforderlich, dass die als Wohnung in Betracht kommenden Räumlichkeiten eine von anderen Wohnungen oder Räumen baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem Zugang bilden.^[11] Auch bei Ferienhäusern^[12] bzw. Wohnheimen^[13] für seelisch Behinderte handelt es sich um Wohnungen im bewertungsrechtlichen Sinn.

Rz. 38

^{[Autor/Stand]} Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz ist nach den in § 5 Abs. 1 GrStG genannten Voraussetzungen in den folgenden Ausnahmefällen von der Grundsteuer befreit:

• 1. Gemeinschaftsunterkünfte der Bundeswehr, der ausländischen Streitkräfte, der internationalen militärischen Hauptquartiere, der Bundespolizei, der Polizei und des sonstigen Schutzdienstes des Bundes und der Gebietskörperschaften sowie ihrer Zusammenschlüsse
• 2. Wohnräume in Schülerheimen, Ausbildungs- und Erziehungsheimen sowie Prediger- und Priesterseminaren, wenn die Unterbringung in ihnen für die Zwecke des Unterrichts, der Ausbildung oder der Erziehung erforderlich ist. Wird das Heim oder Seminar nicht von einem der nach § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 3 oder 4 begünstigten Rechtsträger unterhalten, so bedarf es einer Anerkennung der Landesregierung oder der von ihr beauftragten Stelle, dass die Unterhaltung des Heims oder Seminars im Rahmen der öffentlichen Aufgaben liegt;
• 3. Wohnräume, wenn der steuerbegünstigte Zweck i.S.d. § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 3 oder 4 nur durch ihre Überlassung erreicht werden kann
• 4. Räume, in denen sich Personen für die Erfüllung der steuerbegünstigten Zwecke ständig bereithalten müssen (Bereitschaftsräume), wenn sie nicht zugleich die Wohnung des Inhabers darstellen

Rz. 39

^{[Autor/Stand]} Eine Wohnung ist insbesondere nicht schon deshalb von der Grundsteuer befreit, wenn sie nach der Satzung und der tatsächlichen Geschäftsführung des Trägers ausschließlich und unmittelbar mildtätigen Zwecken dient (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b GrStG) und der Grundbesitz unmittelbar für diese Zwecke verwendet wird. Ausgenommen davon sind lediglich die in § 5 Abs. 1 Nr. 1–4 GrStG aufgeführten Gemeinschaftsunterkünfte und Räumlichkeiten. Hierzu gehören zwar auch Wohnräume unter der Voraussetzung, dass der steuerbegünstigte Zweck i.S.d. § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 3 bzw. 4 GrStG nur durch ihre Überlassung erreicht werden kann, § 5 Abs. 1 Nr. 3 GrStG. Der Gesetzgeber hat aber bei seiner Festlegung der Grundsteuerpflicht von Wohnungen in § 5 Abs. 2 GrStG keine Einschränkungen hinsichtlich einer bestimmten Art der Nutzung gemacht. Damit wurde seitens des Gesetzgebers eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass – abgesehen von den Wohnu...