Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Bemessung des Zuschlags

Dr. Michael Knittel

Rz. 326

^{^{[Autor/Stand]}} Nach der ursprünglich Auffassung der Finanzverwaltung sollte für die Höhe des Zuschlags im Allgemeinen das Neunfache des jährlichen Reinertrags zugrunde gelegt werden.^{^[2]} Diese Art der Wertermittlung stellt eine sinngemäße Anwendung des § 13 Abs. 2 BewG – Bewertung von Nutzungen und Leistungen von unbestimmter Dauer – auf den Zuschlag wegen nachhaltiger entgeltlicher Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke dar. In übereinstimmenden Erlassen hat die Finanzverwaltung aber zwischenzeitlich eine Ermäßigung des Vervielfachers auf 4 angeordnet. Diesem Vervielfältiger liegt der Zinssatz von 7 % und ein übersehbarer Zeitraum von sechs Jahren zugrunde. Lässt sich im Feststellungszeitpunkt erkennen, dass die Dauer der Reklamenutzung weniger als sechs Jahre beträgt, so soll der Vervielfältiger je nach der tatsächlichen Dauer mit 2 bzw. 3 angesetzt werden. Bei einer Nutzungsdauer von einem Jahr und weniger soll ein Zuschlag entfallen.^{^[3]}

Rz. 327

^{^{[Autor/Stand]}} Hinsichtlich des Aspekts der Nutzung für Reklamezwecke ist zu berücksichtigen, dass dabei nicht der Kapitalwert einer Nutzung von unbestimmter Dauer zu ermitteln ist, sondern in erster Linie der Wert eines Grundstücks im Wege des Ertragswertverfahrens mit der Besonderheit, dass das Grundstück nachhaltig gegen Entgelt für Reklamezwecke genutzt wird. Die Bewertung eines solchen Grundstücks muss einheitlich nach denselben Grundsätzen vorgenommen werden, wie sie bei den anderen Grundstücken gelten, d.h. die Bewertung ist insgesamt auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens durchzuführen. Vor diesem Hintergrund muss bezüglich des Zuschlags für Reklamezwecke eine besondere Berechnung vorgenommen werden.

Rz. 328

^{^{[Autor/Stand]}} Im Grundsatz ist bei der Berechnung des Zuschlags von der Bedeutung auszugehen, die dem besonderen Umstand der nachhaltig entgeltlichen Ausnutzung für Reklamezwecke auf dem Grundstücksmarkt im Hauptfestellungszeitpunkt bei einem Verkauf beigemessen werden würde.^{^[6]} Dieser Wert ist m.E. grundsätzlich im Rahmen eines Ertragswertverfahrens zu ermitteln (vgl. § 9 BewG Rz. 51 ff.). Entsprechend ist der Zuschlag nach § 82 Abs. 2 Nr. 2 BewG durch eine Kapitalisierung des Nettopachtertrages ermittelt werden. Der jährliche Reinertrag ergibt sich aus den Einnahmen nach Abzug der Ausgaben. Zu den Einnahmen können neben den Geldleistungen auch eventuelle Sachleistungen gehören. Als Ausgaben sind nur solche Beträge abzuziehen, die mit der Reklamenutzung in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.^{^[7]}

Rz. 329

^{^{[Autor/Stand]}} Es kann ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass im Allgemeinen der Wert gemäß Mulitplikatormethode von dem durch das Ertragswertverfahren ermittelten Wert i.S. des § 9 Abs. 1 BewG abweicht.

Zur Vereinbarkeit der Ermittlungsmethode der Finanzverwaltung und dem Ertragswerverfahren sollte dem Steuerpflichtigen im Bewertungsverfahren die Möglichkeit eines Wahlrechts eingeräumt werden.

Rz. 330

Beispiel

Das Gebäude auf dem Grundstück ist ein als Massivbau errichtetes Einfamilienhaus (Baujahr 1930). Das Grundstück befindet sich in einer Gemeinde mit über 500.000 Einwohnern. Die Jahresrohmiete beträgt 10.000 EUR. An einer Hauswand ist eine Reklamefläche angebracht, für die ein Werbeunternehmen einen Betrag p.a. von 5.000 EUR bezahlt. Die jährlichen Instandhaltungsaufwendungen für die Reklamefläche belaufen sich auf 500 EUR. Der Kapitalisierungszinssatz beträgt 4,5 %. Die Reklamefläche wird für drei Jahre zur Verfügung gestellt.

Der Gesamtwert berechnet sich wie folgt:

	EUR
10.000 EUR × 10,2 (vgl. Anlage 8)	102.000,00
Zuschlag wegen Reklame
Wert laut Ertragswertverfahren (Pachtnettoertrag p.a.: 4.500 EUR (5.000 EUR ./. 500 EUR)
Wert laut Mulitplikatormethode (Pachtnettoertrag p.a. × 2
Ansatz des niedrigeren Wertes (12.926 EUR/9.000 EUR)	9.000,00
Gesamtwert	111.000,00

Rz. 331

^{^{[Autor/Stand]}} Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen von Einheitswerten muss der jährliche Reinertrag für Reklamezwecke auf die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zurückgeführt werden (§ 27 BewG).^{^[10]}