Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Einschränkungen für das für Bewertungsstichtage bis 31.12.2022 geltende Sachwertverfahren

Rz. 11.1

^{[Autor/Stand]} Sachwertfaktoren sind bei der für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2022 geltenden Fassung z.B. nicht als geeignet anzusehen, wenn der Gutachterausschuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren zuvor die NHK 2000^[2] bzw. für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 die NHK 2010^[3] mittels eines Regionalisierungs- oder Ortsgrößenfaktors angepasst hat^[4]. Diese regions- oder größenabhängigen Anpassungsfaktoren sind für den Gebäuderegelherstellungswert des typisierten Sachwertverfahrens nach §§ 189 ff. BewG i.d.F. bis 31.12.2022 nicht vorgesehen. Entsprechend abgeleitete Sachwertfaktoren sind für das typisierte Sachwertverfahren nicht geeignet, da sie nicht vom gleichen vorläufigen Sachwert als Ausgangswert ausgehen (s. Schema Rz. 12).

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Bei Anwendung eines Regionalisierungsfaktors ergibt sich im Vergleich zum Sachwertverfahren nach §§ 189 ff. BewG i.d.F. bis 31.12.2022 folgendes Schema für die Ermittlung des Sachwerts:

Anwendung eines Regionalisierungsfaktors			Sachwertverfahren nach §§ 189 BewG i.d.F. bis 31.12.2022
	Gebäudeherstellungswert vor Anwendung eines Regionalisierungsfaktors	170.000 EUR		Gebäuderegelherstellungswert	170.000 EUR
×	Regionalisierungsfaktor	× 0,9		(kein Regionalisierungsfaktor)	(entfällt)
=	Angepasster Gebäudeherstellungswert	153.000 EUR	=	Gebäuderegelherstellungswert	170.000 EUR
–	Alterswertminderung (5 % [4 Jahre/80 Jahre])	– 7.650 EUR	–	Alterswertminderung (5 % [4 Jahre/80 Jahre])	– 8.500 EUR
+	Bodenwert	40.000 EUR	+	Bodenwert	40.000 EUR
=	vorläufiger Sachwert	185.350 EUR	=	vorläufiger Sachwert	201.500 EUR
×	Sachwertfaktor/Marktanpassungsfaktor	0,86971	×	Sachwertfaktor[6]	0,8
=	Sachwert (gemeiner Wert)	161.200 EUR	=	Sachwert (gemeiner Wert)	161.200 EUR

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Aus dem Schema unter Rz. 12 ist ersichtlich, dass bei Anwendung eines Regionalisierungsfaktors der Gebäudeherstellungswert – anders als bei der typisierenden Bewertung nach §§ 189 ff. BewG i.d.F. bis 31.12.2022 – angepasst wird. Der vorläufige Sachwert ist daher nicht mehr mit dem vorläufigen Sachwert der typisierenden Bewertung nach §§ 189 ff. BewG i.d.F. bis 31.12.2022 vergleichbar. Der bei Anwendung von Regionalisierungs- oder Ortsgrößenfaktoren ermittelte Sachwertfaktor muss daher zwangsläufig ein anderer als bei der typisierenden Bewertung nach §§ 189 ff. BewG i.d.F. bis 31.12.2022 sein, damit sich im Ergebnis bei beiden Verfahren der gleiche Sachwert bzw. der gleiche gemeine Wert ergibt.

Rz. 13.1

^{[Autor/Stand]} Die Anwendung von Regionalisierungsfaktoren in den Grundstücksmarktberichten war in der Vergangenheit rückläufig. Denn mit Einführung der Immobilienwertermittlungsverordnung 2010^[9] zum 1.7.2010 (s. dazu auch § 189 BewG Rz. 16 ff.) werden innerhalb der Marktanpassungsfaktoren auch die regionalen Preisverhältnisse erfasst, so dass es seitens der Gutachterausschüsse besonderer, zusätzlicher Regionalisierungsfaktoren nicht (mehr) bedurfte.^[10] Auch durch die (unverbindliche) Sachwertrichtlinie vom 5.9.2012^[11] wird klargestellt, dass Regionalisierungs- oder Ortsgrößenfaktoren nicht mehr bei der Ermittlung des Sachwertfaktors zu berücksichtigen sind. Die wesentlichen Modellparameter für die Ermittlung des Sachwertfaktors ergeben sich aus Anlage 5 SW-RL (vgl. zur SW-RL auch § 189 BewG Rz. 20). Dementsprechend hatte sich die Darstellung in den Grundstücksmarktberichten bereits vielfach verändert.

Rz. 13.2

^{[Autor/Stand]} Bei Anwendung des "älteren Sachwertverfahrens" für Bewertungsstichtage bis einschließlich 31.12.2015 sind Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse, die auf Basis der Sachwertrichtlinie vom 5.9.2012^[13] ermittelt und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht werden, nicht geeignet. Hintergrund ist, dass diese Sachwertfaktoren aus den Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) abgeleitet wurden und sie damit nicht modellkonform mit den RHK 2007 bzw. RHK 2010, die auf den Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) basieren, sind. Die NHK 2010 weichen erheblich von den NHK 2000 ab (z.B. beinhalten die NHK 2010 keine Baujahrsgruppen). Dieser Hinderungsgrund ist durch die Anpassung des typisierten Sachwertverfahrens an die Sachwertrichtlinie vom 5.9.2012 für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 entfallen.

Rz. 13.3

^{[Autor/Stand]} § 36 Abs. 1 ImmoWertV 2021^[15] sieht nunmehr wieder die Anwendung von Regionalfaktoren vor. Dabei ist der Regionalfaktor nach § 36 Abs. 3 ImmoWertV 2021 ein vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgelegter Modellparameter zur Anpassung der durchschnittlichen Herstellungskosten an die Verhältnisse am örtlichen Grundstücksmarkt. Um den Grundsatz der Modellkonformität zu wahren, wurde auch das Sachwertverfahren der Grundbesitzbewertung entsprechend angepasst. Das für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 geltende Sachwertverfahren sieht bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts nach § 190 Abs. 5 BewG ebenfalls die Anwendung von Regionalfaktoren vor. Vgl. dazu ergänzend die Kommentierung zu § 189 BewG, Rz. 29.2 sowie die Kommentierung zu § 190 BewG ab 1...