Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Ländererlass zur Frage der Bildung wirtschaftlicher Einheiten nach der Verkehrsauffassung

Rz. 6.5

^{[Autor/Stand]} Für die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit beim Wohnungseigentum (Teileigentum) ist somit entsprechend § 2 Abs. 1 BewG die Verkehrsauffassung maßgebend, wobei die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter zu berücksichtigen sind. Zur Bildung wirtschaftlicher Einheiten beim Wohnungseigentum (Teileigentum) nimmt der Ländererlass v. 20.10.1981^[2] wie folgt Stellung:

„2. Bildung wirtschaftlicher Einheiten nach der Verkehrsauffassung

a) Grundsatz

Die Bedeutung des § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG beschränkt sich darauf, das Wohnungseigentum als eine besondere Form des Miteigentums (nämlich eines mit dem Sondereigentum an einer Wohnung und ggf. weiteren Räumen verbundenen Miteigentums) auch bewertungsrechtlich zu verselbständigen. Auf das verselbständigte Wohnungseigentum sind deshalb auch § 2 Abs. 1 BewG und § 70 Abs. 2 BewG anzuwenden (BFH-Urteil vom 23.2.1979, BStBl II S. 547). Für die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit ist daher in erster Linie die Verkehrsauffassung maßgebend.

b) Merkmal der selbständigen Veräußerbarkeit

Sind Einfamilienreihenhäuser, die auf einem Grundstück errichtet worden sind, nach entsprechender Teilung des Grundstücks selbständig veräußerbar, so bildet jedes Reihenhaus eine eigene wirtschaftliche Einheit (BFH-Urteil vom 2.10.1970, BStBl. II S. 822). Dieses BFH-Urteil ist bei Grundstücken, die in Wohnungseigentums-Rechte aufgeteilt sind, auf das Wohnungseigentum entsprechend anzuwenden. In den Fällen, in denen der Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an mehreren abgeschlossenen Wohnungen oder Gewerberäumen verbunden ist, bildet daher jede sondereigentumsfähige Raumeinheit, die nach Verbindung mit einem eigenen Miteigentumsanteil selbständig veräußert werden könnte, jeweils eine wirtschaftliche Einheit. Weitere Voraussetzung ist jedoch stets die eigenständige Zweckbestimmung; Zubehörräume, wie insbesondere Kellerräume, sonstige Abstellräume und Garagen, sind daher ohne Rücksicht auf die zivilrechtliche Gestaltung in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen.

Die so abgegrenzte wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums wird in der Regel mit dem Begriff "Eigentumswohnung" des § 12 des II. WoBauG, der nach § 100 des II. WoBauG insbesondere auch für § 7b EStG und die Befreiung von der Grunderwerbsteuer maßgebend ist, übereinstimmen.

c) Verbindung mehrerer Wohnungen durch bauliche Maßnahmen

Das Merkmal der selbständigen Veräußerbarkeit ist nicht mehr erfüllt, wenn mehrere zunächst jeweils abgeschlossene Wohnungen durch bauliche Maßnahmen zu einer einzigen Wohnung umgestaltet wurden und danach nicht mehr ohne größere bauliche Veränderungen getrennt veräußert werden können. In diesem Falle ist nur eine wirtschaftliche Einheit für die zusammengefaßten Wohnungen anzunehmen (BFH-Urteil vom 23.2.1979, BStBl. II S. 547).

d) Einbeziehung von Garagen in die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums

Gehört zu der Wohnung eine Garage, so ist sie in die wirtschaftliche Einheit des Wohnungseigentums einzubeziehen (§ 70 Abs. 1 und 2 BewG und Abschn. 4 Abs. 1 und 2 BewRGr.). Hierbei spielt es keine Rolle, wie das Eigentum des Wohnungseigentümers an der Garage gestaltet ist. Es ist unerheblich, ob sich die Garage auf dem Grundstück der Eigentumswohnanlage oder auf einem Grundstück in der näheren Umgebung befindet. An Abstellplätzen außerhalb von Sammelgaragen kann kein Sondereigentum begründet werden (§ 3 Abs. 2 WEG). Derartige Abstellplätze sind Gemeinschaftseigentum, die jedoch mittels einer Nutzungsvereinbarung einem bestimmten Wohnungseigentums- oder Teileigentumsrecht zugeordnet werden können.

e) Zusammenfassung einer Wohnung mit Gewerberaum

Die Zusammenfassung von Wohnung und Gewerberaum kann unter den Voraussetzungen des Buchst. c dazu führen, daß nach der Verkehrsauffassung nur eine wirtschaftliche Einheit anzunehmen ist.”

Rz. 6.6

^{[Autor/Stand]} Der Ländererlass geht bei seinen Ausführungen über die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit beim Wohnungseigentum (Teileigentum) zutreffend von den Grundsätzen des § 2 BewG und damit in erster Linie von der Verkehrsauffassung aus. Hierbei ist entscheidend, ob die sondereigentumsfähige Raumeinheit mit dem eigenen Miteigentumsanteil selbstständig veräußert werden kann. Mehrere Wohnungen, die zivilrechtlich ein einziges Wohnungseigentum bilden, sind bewertungsrechtlich als eine wirtschaftliche Einheit zu erfassen.^[4] Auch mehrere nebeneinander liegende Eigentumswohnungen, die zu einer Wohnung umgestaltet worden sind und als eine Wohnung benutzt wurden, bilden eine wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens, wenn sie nach den Verhältnissen am Bewertungsstichtag nicht ohne größere bauliche Veränderungen voneinander getrennt und veräußert werden können. Die Absicht, die Wohnung später getrennt zu vermieten, kann nicht berücksichtigt werden. Entscheidend sind die tatsächlichen Verhältnisse am Bewertungsstichtag.^[5] Werden die Wohnungen nur durch ...