Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Mietspiegel

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 74

^{^{[Autor/Stand]}} Wichtige Grundlagen zur Ermittlung der üblichen Miete bilden im Allgemeinen die örtlich aufgestellten Mietspiegel. In den meisten Regionen dürften entsprechende Mietspiegel vorhanden sein. Dennoch wird es auch Gegenden geben, in denen Mietspiegel nicht zur Verfügung stehen. Dieser Problematik wird zweifellos im Jahr 1996, als die Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer erstmals eingeführt wurde, eine wesentlich stärkere Bedeutung zugekommen sein. Mit der bereits seit 1996 geltenden Vorgabe des Gesetzgebers, unter bestimmten Voraussetzungen die übliche Miete bei der Bewertung von Grundstücken anzusetzen, stand die Finanzverwaltung insbesondere in ländlichen Gebieten vor einem Ermittlungsproblem, weil bis zu diesem Zeitpunkt eine Sammlung von üblichen Mieten nicht in der geforderten Qualität benötigt wurde. Seit 1996 dürfte sich die Gesamtsituation diesbezüglich wesentlich verbessert haben. Teilweise nutzen die Finanzämter zur Ermittlung der üblichen Miete beispielsweise Anhaltspunkte aus den Unterlagen der Kommunen, die auf kommunaler Ebene für Zwecke der Festsetzung des Wohngeldes herangezogen werden.

Rz. 75

^{^{[Autor/Stand]}} Sofern ein nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe bzw. nach den §§ 558c, 558d BGB erstellter Mietspiegel vorliegt, dürften im Allgemeinen keine Bedenken bestehen, bei der Ableitung der üblichen Miete auf diesen Mietspiegel zurückzugreifen. Dazu ist selbstverständlich vorauszusetzen, dass dieser Mietspiegel auch für den maßgebenden Bewertungsstichtag gilt.

Rz. 76

^{^{[Autor/Stand]}} Ein sog. qualifizierter Mietspiegel iS des § 558d BGB wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Beispielsweise handelt es sich bei dem Berliner Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel, der es ermöglichen soll, besonders hochwertige und damit rechtssichere Aussagen über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten zu treffen. Dementsprechend wird insbesondere in einem Mieterhöhungsverfahren die Anwendung des "qualifizierten Mietspiegels" gegenüber einem "einfachen" Mietspiegel zu erheblich größerer Rechtssicherheit beitragen. Dies gilt entsprechend bei der Ableitung der üblichen Miete aus dem Mietspiegel zur Bestimmung des bewertungsrechtlich maßgebenden Rohertrags.

Rz. 77

^{^{[Autor/Stand]}} Bei anderen Mietspiegeln ist darauf zu achten, dass sie einen repräsentativen Querschnitt der ortsüblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen oder Räumlichkeiten enthalten. Somit kann ein Mietspiegel, dessen Mieten nur aus einer begrenzten Anzahl von Mietobjekten stammen, nicht zwingend zur Ermittlung der üblichen Miete herangezogen werden.

Rz. 78

^{^{[Autor/Stand]}} Die Mietspiegel enthalten im Allgemeinen Kaltmieten. Betriebskosten sind in der Miete somit nicht enthalten. Sofern in den Mietspiegeln Mietentgelte einschließlich der umlagefähigen Betriebskosten ausgewiesen sein sollten, müssen die Betriebskosten mit den dort angegebenen Beträgen herausgerechnet werden.

Rz. 79

^{^{[Autor/Stand]}} Bei Garagen wird als übliche Miete regelmäßig ein Festwert pro Stellplatz anzusetzen sein.

Rz. 80– 81

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010

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