Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Überschlägige Prüfung mit alten Einheitswerten

Rz. 208

^{[Autor/Stand]} Hierzu werden die Finanzämter auf die Einheitswerte 1964 in den alten Bundesländern und die Einheitswerte 1935 im Beitrittsgebiet zurückgreifen und diese anhand von Vervielfältigern auf das durchschnittliche Wertniveau hochrechnen.

Rz. 209

^{[Autor/Stand]} Für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2009 ist die Finanzverwaltung im Allgemeinen davon ausgegangen, dass die festzustellenden Grundbesitzwerte lediglich ein Wertniveau von rund 80 % des Verkehrswerts bei unbebauten Grundstücken und rund 50 % des Verkehrswerts bei bebauten Grundstücken erreichten.

Rz. 210

^{[Autor/Stand]} Die für diese "Hochrechnung" erforderlichen Vervielfältiger sind in der Praxis der Kaufpreisuntersuchung der Bundesregierung aus dem Jahre 1992 entnommen worden. Letztlich handelt es sich lediglich um Anhaltspunkte, um die Schwelle zur materiellen Steuerpflicht zu prüfen. Nach Jakob^[4] kann dabei von folgendem Verhältnis "Einheitswert: Verkehrswert" ausgegangen werden:

Rz. 211

	Verhältnis
Einfamilienhäuser im Ertragswertverfahren (im Folgenden: EWV)	12,5 %
Einfamilienhäuser im Sachwertverfahren (im Folgenden: SWV)	20,6 %
Zweifamilienhäuser (EWV)	11,7 %
Zweifamilienhäuser (SWV)	25,5 %
Mietwohnungen (EWV)	11,5 %
Mietwohnungen (SWV)	15,6 %
Geschäftsgrundstücke (EWV)	15,2 %
Geschäftsgrundstücke (SWV)	20,6 %
Mischgrundstücke unter 50 % betrieblicher Nutzung (EWV)	13,1 %
Mischgrundstücke unter 50 % betrieblicher Nutzung (SWV)	16,8 %
Mischgrundstücke über 50 % betrieblicher Nutzung (EWV)	14,8 %
Mischgrundstücke über 50 % betrieblicher Nutzung (SWV)	19,0 %
Eigentumswohnungen (EWV)	12,7 %
Eigentumswohnungen (SWV)	13,2 %
unbebaute Grundstücke	9,0 %

Rz. 212

^{[Autor/Stand]} Hierbei handelt es sich um Durchschnittswerte für die alten Bundesländer, die bereits vor 20 Jahren ermittelt worden sind. Die Durchschnittswerte sind also keineswegs aktuell. Auch die Qualität der Daten ist kaum abzuschätzen, zumal auch die der zugrunde liegende Stichprobe nicht auf ihre statistische Bellastbarkeit untersucht werden kann. Dennoch ist es m.E. nachvollziehbar, dass für eine überschlägige Prüfung der materiellen Steuerpflicht auch derartige grobe Durchschnittswerte durchaus Anhaltspunkte für eine Entscheidung durch das Erbschaftsteuer-Finanzamt liefern können.

Rz. 213

^{[Autor/Stand]} Statt dieser bundesdurchschnittlichen Prozentsätze, umgerechnet in Vervielfältiger, können von den Erbschaftsteuerstellen auch regionale Prozentsätze für diese Prüfung herangezogen werden. Vielfach wird man allerdings, weil man die Grundstücksart und das angewandte Bewertungsverfahren nicht kennt, in den alten Bundesländern einen durchschnittlichen Vervielfältiger ansetzen.

Rz. 214

^{[Autor/Stand]} Im Beitrittsgebiet dürften wesentlich höhere Vervielfältiger anzusetzen sein, da dort der Einheitswert 1935 Grundlage für diese "Hochrechnung" ist. Wenn bei der Bedarfsbewertung für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2009 zum Teil in den alten Bundesländern mit Faktoren von 4 für bebaute Grundstücke und Faktoren von 8 für unbebaute Grundstücke gerechnet wurde, dürfte in den neuen Ländern mit Faktoren von 8 für bebaute Grundstücke und Faktoren von 30 für unbebaute Grundstücke gerechnet worden sein.^[8]

Rz. 215

^{[Autor/Stand]} Aus der nachstehenden Tabelle ergeben sich die Faktoren, die einen Anhaltspunkt zur Umrechnung der Einheitswerte 1964 auf der Grundlage der Kaufpreisuntersuchung der Bundesregierung aus dem Jahre 1992 bieten können. Die Faktoren 1992 sind aus dem Verhältnis "Einheitswert: Verkehrswert" der oben genannten Tabelle abgeleitet. Die Faktoren 2012 sind mit Hilfe des Baukostenindex des Statistischen Bundesamts umgerechnet.

Rz. 216

	Faktor 1992	Faktor 2012
Einfamilienhäuser im Ertragswertverfahren (im Folgenden: EWV)	8,0	10,4
Einfamilienhäuser im Sachwertverfahren (im Folgenden: SWV)	4,9	6,3
Zweifamilienhäuser (EWV)	8,6	11,2
Zweifamilienhäuser (SWV)	3,9	5,1
Mietwohnungen (EWV)	8,7	11,4
Mietwohnungen (SWV)	6,4	8,5
Geschäftsgrundstücke (EWV)	6,6	9,0
Geschäftsgrundstücke (SWV)	4,9	6,7
Mischgrundstücke unter 50 % betrieblicher Nutzung (EWV)	7,6	10,0
Mischgrundstücke unter 50 % betrieblicher Nutzung (SWV)	5,9	7,8
Mischgrundstücke über 50 % betrieblicher Nutzung (EWV)	6,7	8,9
Mischgrundstücke über 50 % betrieblicher Nutzung (SWV)	5,3	6,9
Eigentumswohnungen (EWV)	7,9	10,3
Eigentumswohnungen (SWV)	7,6	9,9
unbebaute Grundstücke	11,2	22,3

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.06.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.06.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.06.2020

[4] Jakob, Möglichkeiten einer Vereinfachung der Bewertung des Grundbesitzes sowie Untersuchung einer befristeten Anwendung von differenzierten Zuschlägen zu den Einheitswerten, BMF-Schriftenreihe Heft 48, 65.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.06.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.06.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.06.2020

[8] Weinmann, Das neue Erbschaftsteuerrecht 1997, 32.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.06.2020