Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Unbebaute Grundstücke

Rz. 47

^{[Autor/Stand]} Bei unbebauten Grundstücken kann sowohl eine einzelne Parzelle als auch ein zusammenhängendes größeres Gelände, das auch eine Vielzahl von Parzellen oder Flurstücken besteht, als wirtschaftliche Einheit in Betracht kommen.

Rz. 48

^{[Autor/Stand]} Ist ein zusammenhängendes Baugelände bislang nicht vermessen und in einzelne Bauparzellen aufgeteilt worden, kann dieses grundsätzlich als eine wirtschaftliche Einheit angesehen werden, auch wenn der Eigentümer zahlreiche Teilflächen verpachtet hat. Wird auf der verpachteten Teilfläche eines größeren unbebauten Grundstücks durch den Pächter ein Gebäude errichtet, so ist diese Teilfläche aus der Gesamtfläche herauszulösen und als selbstständige wirtschaftliche Einheit zu behandeln.^[3] Es handelt sich hierbei regelmäßig um das mit einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden belastete Grundstück, das zusammen mit dem Gebäude auf fremdem Grund und Boden eine wirtschaftliche Einheit i.S.d. § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG bildet. Dies gilt jedoch nur für die Bewertung für Zwecke der Grundsteuer. Hingegen stellt die dazugehörige Teilfläche, d.h. der belastete Grund und Boden, beispielsweise in der Einheitsbewertung (§ 70 Abs. 3 BewG) sowie in der Grundbesitzbewertung (§ 195 BewG) eine eigene selbstständige wirtschaftliche Einheit dar. Vgl. zu den Besonderheiten bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden im Rahmen der Grundsteuerbewertung die Ausführungen unter Rz. 102 ff.

Rz. 49

^{[Autor/Stand]} Sobald Rohbauland aber in baureifes Land übergeht und die einzelne Bauparzelle in ihrem Ausmaß festgelegt wird, bildet jede Bauparzelle eine selbstständige wirtschaftliche Einheit, auch wenn sich das gesamte Gelände noch im Eigentum einer Person befindet. Denn mit Parzellierung ist jede Parzelle ein selbstständiger Gegenstand des Verkehrs geworden^[5] und damit jederzeit veräußerbar. Rohbauland sind Flächen, die für eine Bebauung bestimmt sind, aber deren Erschließung noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine Bebauung unzureichend sind. Regelmäßig handelt es sich hierbei um größere, unerschlossene Grundstücksflächen, die kein land- und forstwirtschaftliches Vermögen mehr darstellen, auch wenn sie im Feststellungszeitpunkt noch so genutzt werden. Vgl. hierzu die Kommentierung zu § 246 BewG.

Rz. 50

^{[Autor/Stand]} Räumlich getrennte Grundstücksflächen des Rohbaulandes sind ungeachtet einer beginnenden Parzellierung für Bauzwecke so viele selbstständige wirtschaftliche Einheiten, wie räumlich getrennte Flächen gegeben sind.^[7]

Rz. 51

^{[Autor/Stand]} In Abgrenzung zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen sind im Feststellungszeitpunkt land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen dem Grundvermögen zuzurechnen, wenn nach ihrer Lage, den an diesem Zeitpunkt bestehenden Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen anzunehmen ist, dass die Flächen innerhalb eines Zeitraums von sieben Jahren anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken, insb. als Bau-, Gewerbe- oder Industrieland oder als Land für Verkehrszwecke, dienen werden (§ 233 Abs. 2 BewG). Die Annahme bzw. Erwartung einer künftigen Verwendung der Fläche für andere als land- und forstwirtschaftliche Zwecke kann sich beispielsweise darauf gründen, dass der Erwerb der Flächen durch einen Nichtlandwirt, z.B. durch eine Grundstücksgesellschaft, ein Wohnungsunternehmen oder auch ein Industrieunternehmen, das die Fläche vorläufig noch in der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung des Veräußerers belässt, erfolgt oder dass Landverkäufe stattfinden, die eine beginnende Parzellierung erkennen lassen, die Fläche für eine Brückenauffahrt benötigt wird oder ein in Richtung auf die Fläche fortschreitender Straßenbau gegeben ist. Der Zeitraum von sieben Jahren wurde in Anlehnung an den Turnus der Hauptfeststellungen gem. § 221 Abs. 1 BewG gewählt.

Rz. 52

^{[Autor/Stand]} Stets dem Grundvermögen sind gem. § 233 Abs. 3 BewG im Feststellungszeitpunkt zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken genutzte Flächen zuzurechnen, wenn sie in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind, ihre sofortige Bebauung möglich ist und die Bebauung innerhalb des Plangebiets in benachbarten Bereichen begonnen hat oder schon durchgeführt ist. Dies gilt jedoch nicht für die Hofstelle. Ferner sind dem Grundvermögen nach § 232 Abs. 4 Nr. 1 BewG alle Energieerzeugungsflächen – mit Ausnahme der Standortflächen von Windkraftanlagen (vgl. Rz. 53) – zuzurechnen. Sofern die vorstehenden Voraussetzungen erfüllt sind, handelt es sich somit jeweils um wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens und damit um Grundstücke i.S.d. § 244 BewG.

Rz. 53

^{[Autor/Stand]} Anders als nach bisheriger Rechtslage sind bei der Grundsteuerbewertung die Standortflächen von Windkraftanlagen auf land-und forstwirtschaftlich genutzten Flächen nicht dem Grundvermögen zuzurechnen. Nach der neueren Rechtsprechung des BFH hierzu sind bei bestellten Grunddienstbarkeiten und einer weiteren land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der Flächen (einschließlich einer Unte...