Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 3. Bebaute Grundstücke

a) Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft

Rz. 55

^{[Autor/Stand]} Mit der Grundsteuerreform ist die Neuerung eingeführt worden, dass Gebäude oder Gebäudeteile, die innerhalb land- und forstwirtschaftlich genutzter Hofstellen den Wohnzwecken des Betriebsinhabers oder der Altenteiler dienen, also den sog. Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft darstellen, stets dem Grundvermögen und damit der Grundsteuer B zugerechnet werden. Im Bereich der Wohngebäude des Betriebsinhabers wird damit die Rechtslage der neuen Länder bundeseinheitlich eingeführt, so dass für Zwecke der Grundsteuer zukünftig eine bundesweite Gleichbehandlung aller Land- und Forstwirte erfolgt.

Rz. 56

^{[Autor/Stand]} In der Folge stellt der Wohnteil ebenso wie alle anderen Wohngebäude auf einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, z.B. an Arbeitnehmer des Betriebsinhabers vermietete Wohnungen (sog. Betriebswohnungen), Ferienwohnungen, etc., selbstständige wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens dar, § 232 Abs. 4 Nr. 1 BewG. Dies erfordert in der Praxis auch die Abgrenzung des zu den Wohngebäuden gehörenden Grund und Bodens von der Hofstelle.

Rz. 56.1

^{[Autor/Stand]} Für die Abgrenzung des Grundvermögens vom übrigen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft bzw. vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gelten die folgenden Grundsätze (vgl. ergänzend hierzu auch die Kommentierung zu § 237 BewG).

Rz. 56.2

^{[Autor/Stand]} Für die anteilige Zuordnung des Grund und Bodens ist grds. die Verkehrsauffassung maßgeblich (§ 2 Abs. 2 BewG). Im Rahmen der Zuordnung des anteiligen Grund und Bodens zu den jeweiligen wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens oder zu den Flächen der Hofstelle sind neben den bebauten Flächen auch die übrigen Flächen, wie z.B. Garten- und Stellplatzflächen, einzubeziehen. Dabei kann eine ggf. ertragssteuerrechtlich getroffene Entscheidung grds. zugrunde gelegt werden.

Rz. 56.3

^{[Autor/Stand]} Die Verwaltungsanweisungen sehen vor, dass eine verbleibende Fläche, die nach der Verkehrsauffassung nicht eindeutig zugeordnet werden kann, hilfsweise nach dem Verhältnis der jeweiligen bebauten Fläche des Gebäudes zur bebauten Fläche aller Gebäude aufzuteilen ist, A 237.24 Abs. 7 AEBewGrSt. Ist die bebaute Fläche eines zu bewertenden Gebäudes nur anteilig dem Grundvermögen zuzuordnen, weil das Gebäude z.B. teils dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft und teils Wohnzwecken dient, ist der maßgebliche Anteil durch Aufteilung der bebauten Fläche nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche festzulegen.

Rz. 56.4

^{[Autor/Stand]} In Fällen mit einer hohen Anzahl von zu berücksichtigenden Gebäuden und/oder Gebäudeteilen, bei Gebäuden mit mehreren Geschossen sowie bei fehlender Datengrundlage, sehen die Verwaltungsanweisungen in A 237.24 Abs. 7 Satz 4 AEBewGrSt die Vereinfachungsregelung vor, dass der dem Grundvermögen zugehörige Grund und Boden hilfsweise mit dem Dreifachen der Wohn- und Nutzfläche der jeweils zu bewertenden Gebäude und/oder Gebäudeteile angesetzt wird. Damit werden alle dem Grundvermögen zuzuordnenden Flächen erfasst. In der Praxis dürfte bei der überwiegenden Zahl der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe mindestens eine der vorstehenden Voraussetzungen für die Anwendung der Vereinfachungsregelung erfüllt sein. Es ist zu daher vermuten, dass die Vereinfachungsregelung bei einer Vielzahl der Fälle zur Anwendung gelangen wird. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass in diesem Fall auf aufwendige Verhältnisrechnungen verzichtet werden kann.

Rz. 56.5

Beispiel:

Die Hofstelle eines Landwirts umfasst insgesamt eine Fläche von 4.300 m[2]. Auf der Hofstelle befinden sich neben verschiedenen mehrgeschossigen Wirtschaftsgebäuden (Ställe, Scheunen, Lagerschuppen) auch das zweigeschossige Wohnhaus des Landwirts mit einer Wohnfläche von 200 m[2]. Zudem befindet sich auf der Hofstelle die Wohnung der Altenteiler mit 120 m[2] Wohnfläche. Eine Abgrenzung des Grund und Bodens nach ertragsteuerlichen Grundsätzen ist nicht erfolgt.

Die Wirtschaftsgebäude gehören zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft. Der Wert der Gebäude ist über den Ansatz als Hofstelle abgegolten. Die Fläche der Hofstelle umfasst dabei nicht die dem Grundvermögen zuzurechnenden Flächenanteile.

Das Wohnhaus des Landwirts (Wohnteil) ist als eigenständige wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens in Abhängigkeit von der Grundstücksart i.S.d. § 249 BewG zu bewerten. Das gilt ebenso für die Wohnung der Altenteiler. Diesen beiden wirtschaftlichen Einheiten ist auch ein Anteil des Grund und Bodens der Hofstelle zuzuordnen. Da eine Abgrenzung nach ertragsteuerlichen Grundsätzen nicht vorgenommen wurde und sich mehrere mehrgeschossige Gebäude auf der Hofstelle befinden, kann grds. von der Vereinfachungsregelung des A 237.24 Abs. 7 Satz 4 BewGrSt Gebrauch gemacht werden.

Danach ist dem Wohnhaus des Landwirts ein anteiliger Grund und Boden von 600 m[2] (200 m[2] Wohnfläche × 3) und der Wohnung der Altenteiler ein Grund und Bodenanteil von 360 m[2] (120 m[2] Wohnfl...