Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Voraussetzungen

Rz. 45

^{[Autor/Stand]} Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen, unter denen eine Wertfortschreibung stattfindet, sind im § 222 Abs. 1 BewG enthalten. Danach hängt die Wertfortschreibung eines Grundsteuerwerts davon ab, ob der Wert, der sich für den Beginn des Kalenderjahrs ergibt, in einem bestimmten Ausmaß von dem Wert des letzten Feststellungszeitpunktes nach oben oder unten abweicht und die Abweichung nicht auf Umständen beruht, die beim letzten Feststellungszeitpunkt bereits vorgelegen haben.

Rz. 46

^{[Autor/Stand]} Wurde bereits bei der letzten Feststellung durch einen Fehler ein abweichender Wert ermittelt, kann dieser erst zu einem späteren Zeitpunkt über eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung korrigiert werden. Die Unterscheidung ist wichtig, da sich dadurch unterschiedliche Feststellungszeitpunkte ergeben.^[3]

Rz. 47

^{[Autor/Stand]} Die Festlegung einer Wertgrenze als Voraussetzung für eine Wertfortschreibung ist darin begründet, dass nicht jede geringfügige Wertabweichung zu einer Wertfortschreibung führen soll, sondern nur solche von einigem Gewicht. Der Gesetzgeber hat sich daher bei der Einführung der Wertgrenze im § 222 Abs. 1 BewG von der Überlegung leiten lassen, ab wann der Aufwand für eine Wertfortschreibung gerechtfertigt ist und sich beachtenswerte Auswirkungen bei der Grundsteuer ergeben.^[5]

Rz. 48

^{[Autor/Stand]} Ohne Bedeutung ist, auf welcher Ursache die Wertabweichung beruht. Sie kann auf einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, aber auch auf Rechtsänderungen oder Fehlern der vorangegangenen Feststellung beruhen. Fehler in diesem Sinne liegen allerdings nur dann vor, wenn die zu korrigierende Feststellung tatsächlich den Bestimmungen des Bewertungsrechts zuwiderläuft.

Rz. 49

^{[Autor/Stand]} Unter den tatsächlichen Verhältnissen sind insb. dessen sinnlich wahrnehmbaren Eigenschaften, soweit sie wesentlich für seine Zweckbestimmung und Ertragskraft sind, zu verstehen^[8]. Klassisches Beispiel dafür sind An- und Umbauten, bei denen sich die Nutzfläche erhöht, oder aber eine verbesserte Nutzbarkeit des Objektes erreicht wird. Auch Veränderungen der Verkehrs- und Geschäftslage können als sichtbare Wertänderungen ebenfalls die tatsächlichen Verhältnisse betreffen.^[9] Als solche sind sie aber abzugrenzen von der allgemeinen Wirtschafts- und Verkehrslage. Die verminderte Ertragskraft eines Grundstücks infolge einer Verschlechterung der Konjunktur ist nicht den tatsächlichen Verhältnissen zuzurechnen.^[10] Vielmehr können Veränderungen in der Verkehrs- und Geschäftslage nur dann den tatsächlichen Verhältnissen zugerechnet werden, wenn sie auf besonderen Umständen des Grundstücks beruhen und dieses damit einen "Sondertatbestand" erfüllt.^[11]

Rz. 50

^{[Autor/Stand]} Umstände, die lediglich Ausfluss einer veränderten Einzelhandelsstruktur und damit einhergehend veränderter Käuferströme sind sowie auf der Wirtschaftsabschwächung und der damit sinkenden Kaufkraft der Region beruhen, sind keine tatsächlichen Umstände, die eine Wertfortschreibung rechtfertigen können. In solchen Fällen besteht während des laufenden Hauptfeststellungszeitraumes allenfalls ein Anspruch auf Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 und 3 GrStG.^[13]

Rz. 51

^{[Autor/Stand]} Hingegen ist z.B. der Wegfall einer Befreiung als Änderung der tatsächlichen Verhältnisse zu werten. So bleiben z.B. Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen für den Zivilschutz nach § 245 BewG bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes außer Betracht. Zu den Einzelheiten wird auf die Kommentierung zu § 245 BewG verwiesen. Wird die Zweckbindung für den Zivilschutz in diesen Fällen aufgehoben oder werden die ursprünglich begünstigten Einheiten tatsächlich zu anderen Zwecke genutzt, kommt eine Wertfortschreibung in Betracht.

Rz. 52

^{[Autor/Stand]} Die Änderung der Verwaltungsauffassung ist allerdings keine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse. In Betracht kommen kann hier allerdings eine fehlerbeseitigende Fortschreibung, wenn die ursprüngliche Verwaltungsauffassung falsch war. Falsch ist sie allerdings nur dann, wenn die ursprüngliche Festlegung außerhalb jeder vernünftigen Überlegung liegt.^[16]

Rz. 53

^{[Autor/Stand]} Im Regelfall werden die Wertfortschreibungen durch Änderungen des Bewertungsgegenstandes ausgelöst. Dabei wird es sich häufig um Erweiterungen der Wohnung, der anderweitigen Nutzfläche oder der Grundstücksfläche handeln. Eine wesentliche Veränderung kann aber auch vorliegen, wenn durch Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen die Beschaffenheit der Räume derart verbessert wurde, dass keine Vergleichbarkeit mehr mit dem Zustand des ursprünglichen Baujahrs besteht.^[18]

Rz. 54

^{[Autor/Stand]} Die Wertfortschreibung eines Grundsteuerwerts ist grundsätzlich aber auch dann zulässig, wenn keine Veränderungen am Gegenstand der Bewertung seit der letzten Grundsteuerwertfeststellung eingetreten sind. Deshalb können nach § 222 Abs. 3 BewG auch unrichtige Feststellungsbescheide mit Wirkung von einem späteren Feststellungszeitpunkt ab durch eine Wertfortschreibung berichtigt werden. Hierbei ...